都市計画道路予定地を売却（前編）〜「計画決定」段階を解説〜

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

売却を検討している土地が都市計画道路予定地に含まれていた場合、「本当に売却できるのだろうか」と不安を感じる方は多いのではないでしょうか。
福岡市・北九州市エリアでも、都市計画道路の整備計画に関わる土地を所有しているケースは少なくありません。
結論からいえば、事業計画の進捗状況によっては売却が可能です。

今回は、都市計画道路予定地の基本的な仕組みと、「計画決定」段階における売却のポイントを解説します。

都市計画道路予定地とは

都市計画道路とは、都市計画法（1968年制定）に基づいて計画された基幹的な道路のことです。生活利便性の向上や計画的な街づくりを目的として、各自治体が長期的な街づくりのプランに沿って整備を進めます。
都市計画道路予定地とは、将来的に道路として整備される予定はあるものの、まだ具体的な事業として決定していない土地のことです。「将来、道路になる」という計画段階であるため、具体的な工事時期は決まっておらず、計画決定から何十年経ってもそのままという土地も多く存在します。
ただし、事業が決定すれば状況は一変します。対象となる土地は行政との交渉を経て自治体に収用され、建物が建っていても合意のうえで立ち退きを求められることになります。

都市計画道路の進捗には2つの段階がある

都市計画道路の進捗状況は、大きく以下の2段階に分けられます。

・計画決定…計画は決まっているが、着手時期は未定の状態
・事業決定…事業として具体的に進めることが決まった状態

売却の可否や条件は、この段階によって大きく異なります。
今回は「計画決定」段階について詳しく見ていきましょう。

「計画決定」段階とは

計画決定とは、道路整備の計画は決まっているものの、具体的な事業開始時期が未定の状態です。いずれ土地の収用が予定されているものの、事業はまだ動き出していません。
この段階では、都市計画道路予定地を含む土地全体を売却することが可能です。ただし、建築に一定の制限が課されるため、売却に際していくつかの注意点があります。

計画決定段階で課される建築制限

計画区域内の土地売買に法的な制限はありませんが、区域内に建築物を建てる場合は、都道府県知事（政令指定都市では市長）の許可が必要です。一般的な許可要件は以下のとおりです。

• 階数は2階以下で、地階を設けないこと
• 主要構造部が木造・鉄骨造・コンクリートブロック造などであること
• 容易に移転・除去できる構造であること

売却の際は、こうした建築制限の存在と、将来的に事業決定がなされた場合に土地が収用される可能性があることを、重要事項として買主に説明する義務があります。

長年未着手の予定地には建築制限の緩和措置がある

都市計画道路の事業が動き出すまでには、非常に長い年月がかかることがあります。その間ずっと建築制限が続く地権者の負担を軽減するため、長年未着手の都市計画道路については、緩和路線に指定されて建築制限が緩和されるケースが増えています。

緩和の基準は自治体によって異なりますが、概ね以下のとおりです。

• 当該区域の事業実施が近い将来見込まれていないこと
• 市街地開発事業（区画整理・再開発など）の支障にならないこと
• 階数が3階以下・高さ10m以下で、地階を設けないこと
• 主要構造部が木造・鉄骨造・コンクリートブロック造などであること
• 将来的に、計画区域内とそれ以外の部分を分離できるよう設計上配慮されていること

緩和路線に指定されている場合は、近い将来に事業決定が行われる可能性が低いため、売却活動への支障も比較的少ないといえます。

計画決定段階で売却する際の注意点

計画決定段階であれば、建築制限はあるものの、再建築不可物件ほど厳しい制約ではありません。緩和路線であれば建築基準も緩和されており、買主にとっても利用しやすい条件といえます。
ただし、将来的に事業決定がなされ、土地が収用される可能性があるというリスクは残ります。このリスクを踏まえると、売却価格は市場価格の10％程度低くなることを想定しておくとよいでしょう。

後編では、都市計画道路の「事業決定」段階における売却方法と注意点について解説します。

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