住宅の買い替えについて考えよう！3000 万円特別控除と買い替え特例、どちらがお得？
はじめに
不動産の売却により譲渡所得（利益）が発生した場合、その利益には所得税と住民税がかかります。利益が大きければ税金も相応に上がるため、税金負担を軽減するためには特例制度を活用することが重要です。
特定の条件を満たせば、「3,000 万円特別控除」と「特定の居住用財産の買換えの特例」が適用されますが、両方を併用することはできません。
どちらの制度を選択するべきか、そのメリットについて考えてみましょう。
住まいの買い替え時に適用されるお得な制度がいくつか存在します。不動産を売却した際には、「マイホームを売ったときの 5 つの特例」として知られる以下の特例制度が適用される可能性があります。
① 3,000 万円特別控除
② 10 年超所有軽減税率の特例
③ 特定居住用財産の買換え特例
④ 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
⑤ 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
不動産の売却に伴う利益は、売却価格から購入価格を差し引いたものであり、この譲渡所得には税金が課されます。上記の制度を活用して、税金を効果的に軽減しましょう。今回は、これらの税控除制度を簡単に説明します。
●3,000 万円特別控除とは…
住まいの買い替え時には、お得な制度がいくつかあります。不動産を売却する際に適用される特例の一つが、「居住用の不動産を売却した場合に、最大で 3,000 万円までの特別控除が適用される」というものです。この特例では、不動産を売却した際の譲渡所得から最大で3,000 万円を差し引くことができます。したがって、譲渡所得が 3,000 万円以下の場合は税金がかからず、3,000 万円を超える部分にのみ課税されます。
●特定居住用財産の買換え特例とは…
「買い換えたマイホームの購入金額が売却した不動産の売却金額よりも大きい場合、売却益に対する課税を将来に繰り延べることができる制度」です。つまり、売却益に対する税金の支払いを将来に先送りすることができますが、税金の免除ではありませんので注意が必要です。
「3000 万円の特別控除」と「買換え特例」を比較すると、居住用の不動産の譲渡所得が 3,000万円以下の場合は、「3,000 万円特別控除」を利用すれば税金は発生しません。しかし、3,000万円を超えた場合は、売却益に対する税金の支払いを軽減するために、「3,000 万円特別控除」と「特定居住用財産の買換え特例」のどちらを利用するか検討する必要があります。
具体例を挙げて計算してみましょう。
〈例題〉
相続により取得した自宅を令和４年 12 月に 7,000 万円で売却した場合、取得費は不明で、
10 年以上所有しており、譲渡費用は 300 万円です。この場合、「3,000 万円特別控除」と「特
定居住用財産の買換え特例」のどちらを利用する方が有利でしょうか。
●3,000 万円特別控除を適用した場合
A：譲渡所得を求める
譲渡収入−(取得費+譲渡費)
7,000 万円−(7,000 万円×5％+300 万円)＝6,350 万円
B：「3,000 万円特別控除」を適用する
6,350 万円−3,000 万円＝3,350 万円
10 年超所有しているので「10 年超所有軽減税率の特例」を適用することができます。
3,350 万円×14.21％＝4,760,350 円(所得税・住民税)
●特定居住用財産の買換え特例を適用した場合
上記と同じ条件で譲渡(＝売却)し、取得費を含む 4,000 万円の物件に買換えたとします。
譲渡(＝売却)収入費用は 7,000 万円−4,000 万円＝3,000 万円
（7,000 万円×5％+300 万円）×3,000 万円÷7,000 万円＝2,785,250 円
譲渡所得は 3,000 万円-278.525 万円＝27,214,750 円
「譲渡代金＞買換え代金」の場合には、その差額について長期譲渡所得の税率(20.315％)で課税されるため
27,214,750 円×20.315%＝5,528,676 円(所得税・住民税)
したがって、このケースでは「3,000 万円特別控除」を選択した方が有利という結果になります。ただし、この取得費は将来売却した時に引き継がれることに注意が必要です。
まとめ
住まいの買い替え時には、さまざまなお得な制度が存在します。不動産を売却する際には、「3,000 万円特別控除」と「特定居住用財産の買換え特例」のどちらを選択すれば良いかは、個々の状況によって異なります。それぞれの制度の利点やデメリットを熟考し、自身の状況に最も適した選択肢を見極めることが重要です。
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