売却後のトラブルを防ぐために確認しておきたい4つのこと
はじめに
こんにちは、エステートプランです！
不動産の売却をスムーズに進めるためには、売り出す物件の状態をあらかじめしっかり把握しておくことが大切です。見た目にはきれいな家でも、権利関係に問題があったり、近隣トラブルを抱えていたりするケースは少なくありません。
「初めての売却で何から確認すればいいのかわからない」という方に向けて、今回は売却前に確認しておくべき4つのポイントを解説します。
① 名義
権利関係は、売却手続きがスムーズに進むかどうかを左右する重要な要素です。まず最初に、不動産の名義が誰になっているかを確認しましょう。名義人の氏名は、登記簿謄本や登記識別情報通知などで確認できます。
名義が現在の所有者と異なる場合は、売却前に名義変更の手続きが必要です。よくあるケースとして、相続した不動産の名義が亡くなった方のままになっているケースがあります。
相続登記については、2024年（令和6年）4月1日から申請が義務化されました。過去に相続した不動産についても義務化の対象となるため、まだ手続きを済ませていない方は早めに対応することをおすすめします。もちろん、相続した不動産を売却するには、事前に相続登記を完了させておくことが前提となります。
また、共有名義の不動産を売却する場合は、共有者全員の合意が必要です。さらに、前面道路が隣接する複数の住人と共同所有している「持分道路」の場合は、インフラ工事や配管工事の際に必要となる掘削承諾書などを、共有者から取得する必要があるケースもあります。
名義に関して不明な点がある場合は、不動産会社や司法書士などの専門家に早めに相談することをおすすめします。
② 土地の状態
土地の状態で特に確認が必要なのは、「境界」です。
自分の土地と隣地との境目が曖昧なままだと、これまでトラブルがなかったとしても、隣地の所有者が変わったタイミングで問題が生じることがあります。境界が不明確な物件は買主が購入をためらう一因にもなるため、売却前に明確にしておくことが重要です。
数十年前に建てた家で境界が確定していないケースや、境界線上にブロック塀が設置されているケースは珍しくありません。境界が曖昧な場合は確定測量を行って明確にしておきましょう。また、境界線の中央にブロック塀がある場合は、隣地所有者と協議のうえ撤去し、境界線の内側に改めて施工し直すことをおすすめします。
もうひとつ注意したいのが「越境」です。樹木の枝や屋根の庇（ひさし）などが隣地にはみ出している状態は、トラブルの原因になりやすい問題です。植物であれば剪定・撤去で対応できますが、建物の一部や配水管の場合は工事が必要になることもあります。越境がある場合は、隣地所有者と買主の双方が納得できるよう丁寧に説明したうえで売却を進めてください。
③ 建物の状態
建物の確認で特に重要なのは、どこにどのような不具合があるかを事前に把握しておくことです。雨漏りや設備の老朽化はもちろん、普段の生活では気づきにくいシロアリ被害なども含めて確認し、買主にあらかじめ伝えておく必要があります。
売買契約の時点でこうした不具合を説明しなかった場合、引き渡し後に契約不適合責任を問われる可能性があり、補修工事や代金減額などを請求されるリスクがあります。不具合を隠すことは絶対に避け、必要であれば売却前に補修を行ったうえで、正直に開示することが大切です。
気になる箇所がある場合は、専門の住宅診断士によるホームインスペクション（住宅診断）を活用することもひとつの方法です。第三者による客観的な診断結果があることで、買主への説明もスムーズになります。
④ 周辺環境
周辺環境は、不動産の購入意欲を大きく左右する要素のひとつです。売却時のアピールポイントにもなるため、物件周辺の利便性をあらかじめ整理しておきましょう。
確認しておきたい主なポイントは以下のとおりです。
- 最寄り駅・バス停までの距離とアクセスのしやすさ
- 病院・商業施設・金融機関などの生活利便施設までの距離
- 保育園・小学校・公園など子育て環境の充実度
- 周辺道路の交通量や騒音の状況
- 日照を遮る建物や施設の有無
一方で、嫌悪施設（産業廃棄物処理場・火葬場など）の近接や、近隣トラブルといったネガティブな情報も、買主にとっては重要な判断材料です。「伝えると売れにくくなるかもしれない」と感じても、隠すことは後のトラブルにつながります。不安な要素があれば、担当の不動産会社に正直に相談するようにしましょう。
まとめ
不動産売却をスムーズに進めるために、事前に確認しておきたい4つのポイントをご紹介しました。
- 名義：登記簿謄本で確認し、相続登記や共有者の合意など必要な手続きを済ませておく
- 土地の状態：境界を明確にし、越境がある場合は事前に対処しておく
- 建物の状態：不具合を正直に開示し、必要であれば補修を行う
- 周辺環境：メリットもデメリットも整理し、買主に正確な情報を伝える
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