家をすぐに現金化したい【前編】～不動産仲介・担保融資を解説～

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

急な出費や収入の減少など、まとまったお金が必要になったとき、持ち家を活用して現金を手にする方法があります。

ただし、一口に「家を現金化する」といっても、その方法はひとつではありません。方法によって、現金化までにかかる時間も、手元に残る金額も大きく異なります。自分の状況に合った方法を選ぶことが、後悔しない資金調達への第一歩です。

今回は、家を現金化する4つの方法のうち、「不動産仲介による売却」と「家を担保にお金を借りる方法（リバースモーゲージを含む）」の2つをご説明します。

方法① 不動産仲介で家を売却する

不動産会社に仲介を依頼し、市場で買主を探してもらう、最もオーソドックスな売却方法です。買主と売買契約を締結し、物件の引き渡しのタイミングで売却代金を受け取ります。

メリット

不動産会社が広告・宣伝活動を通じて購入希望者を幅広く探すため、相場に近い価格、あるいはそれ以上の価格での売却が期待できます。4つの方法の中で、手取り額を最大化しやすいのが最大の魅力です。

デメリット

最も大きなデメリットは、現金化までに時間がかかることです。物件の立地や状態によって異なりますが、おおむね3〜6か月程度、場合によっては1年以上かかるケースもあります。

また、売買契約の締結時に受け取れるのは売却価格の一部である手付金のみで、売却代金の全額が入るのは物件引き渡しのタイミングです。

方法② 家を担保にお金を借りる

売却せずに現金を手にする方法として、家を担保として金融機関から融資を受ける方法があります。自宅に「抵当権」を設定し、その担保価値に応じた融資を受ける仕組みです。
まとまった現金を比較的早く手にできる点がメリットですが、あくまで借入れであるため、毎月の返済が必要になる点は理解しておきましょう。

リバースモーゲージとは

近年、シニア世代を中心に注目を集めているのが、「リバースモーゲージ」という仕組みです。
自宅を担保にしながら、そこに住み続けてその後の生活資金を借りることができるローンで、一般的なローンとは大きく異なる特徴があります。融資枠の範囲内で定期的または一括で融資を受け、元金は契約者の死亡後に、自宅の売却や相続人による返済などによって一括返済する仕組みが一般的です。
多くの場合、月々の支払いが利息のみとなる仕組みですが、年金収入だけでは生活費や住宅ローンの返済が難しいと感じているシニア世代にとって、活用価値の高い資金調達方法といえます。

メリット

家の査定後、抵当権設定登記と金銭消費貸借契約（お金の貸し借りに関する契約）を結べば、比較的早く現金を手にすることができます。また、契約期間中は自宅を手放すことなく住み続けられる点も大きなメリットです。

デメリット

融資限度額は金融機関によって異なりますが、一般的には自宅の評価額の5〜6割程度となるため、売却した場合と比べると手にできる金額は少なくなります。
また、変動金利を採用している金融機関が多く、金利が上昇した場合には返済額が増えるリスクがあります。さらに、担保評価額の変動により利用条件が見直される場合がある点にも注意が必要です。

なお、リバースモーゲージは土地の評価を重視して融資額が決まる商品が多く、商品によっては一戸建てを主な対象としているケースが多く見られます。評価額が低い地方の戸建てや、土地の持ち分が少ないマンションは対象外となるケースもあるため、福岡市・北九州市エリアでご検討の際は、事前に金融機関への確認をおすすめします。

次回は「不動産会社による買取」と「リースバック」を解説しますので、あわせてご覧ください。

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