セットバックが必要な土地は売却できる？注意点や確認ポイントを解説（前編）

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

土地を売却しようと不動産会社へ相談した際、「この土地はセットバックが必要です」と説明を受けることがあります。
初めて聞く言葉の場合、
「セットバックとは何をすることなのか」
「この土地は売却できないのではないか」
「価格に大きな影響があるのではないか」
と不安に感じる方もいらっしゃるでしょう。

セットバックが必要な土地は、一般的な土地と比べて確認すべきポイントが多い土地です。しかし、土地の特徴を正しく理解し、適切な売却方法を選択することで売却することは可能です。

今回は、セットバックの意味や必要になる理由、売却時に注意したいポイントについて解説します。

セットバックとは？

セットバックとは、建物を建築する際に、敷地の一部を道路として利用できるよう後退させることをいいます。
建築基準法では、建物を建築するための土地は、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないと定められています（接道義務）。

しかし、古くから住宅が建ち並んでいる地域では、幅員4m未満の道路も多く存在します。
このような道路の中には、建築基準法第42条第2項で定められた「2項道路」と呼ばれる道路があります。
2項道路に面した土地では、建て替えなどを行う際に、道路幅を確保するため敷地の一部を後退させる必要があります。この後退部分が「セットバック」です。原則として、道路の中心線から2mの位置まで後退することで、将来的に幅員4mの道路を確保します。

セットバックのポイント
・幅員4m未満の2項道路に面した土地で必要になる場合がある
・建て替えや新築時に敷地の一部を後退させる必要がある
・後退した部分は建築用地として利用できない
・必要な後退距離は土地ごとに異なる

セットバックが必要な土地が売却しにくい理由

セットバックが必要な土地は、必ずしも売却できないわけではありません。
ただし、購入希望者から見ると注意すべき点があるため、一般的な土地より売却期間が長くなる可能性があります。
売却しにくい主な理由を確認しておきましょう。

建築できる建物の大きさが制限される場合がある

セットバックを行うと、その部分は建築できる敷地面積から除外されます。
例えば、100㎡の土地であっても、セットバックによって数㎡から十数㎡程度利用できなくなる場合があります。
その結果、「希望していた間取りの住宅が建てられない」「駐車スペースの確保が難しい」
など、購入希望者の条件に合わなくなる可能性があります。
特に、北九州市や福岡市には、古くから住宅地として形成された地域も多く、幅員の狭い道路に面した土地が存在します。そのため、購入前には道路状況や建築条件を確認することが重要です。

セットバック部分を自由に利用できない

セットバックした部分は、道路とみなされるため、所有者が自由に使用することはできません。
所有権が残るケースもありますが、道路としての機能を維持する必要があるため、以下のような利用は制限されることがあります。
・門や塀を設置する
・物置を置く
・駐車スペースとして利用する

また、セットバック部分の寄付や買い取り制度を設けている自治体もあります。
土地を売却する前に、行政窓口で取り扱いを確認しておくことも大切です。

道路状況によって購入希望者が限定される場合がある

セットバックが必要な土地は、道路幅が狭いことが多く、車の出入りや日常生活の利便性を気にする購入希望者もいます。
また、将来的な建て替え時に手続きや工事が必要になるため、一般的な土地と比べて検討事項が増えます。
そのため、土地の条件によっては売却までに時間がかかる可能性があります。

まとめ

「セットバックが必要」と聞くと、売却が難しい土地なのではないかと思われるかもしれません。
しかし、セットバックが必要な土地でも売却は可能です。
特に以下の点が重要です。
・現在の土地状況を正確に把握する
・建築条件を確認する
・土地の特徴を理解したうえで販売方法を選ぶ

土地の条件によっては、住宅用地として需要がある場合もあります。
不動産会社による買取など、土地に合わせた売却方法を検討することもできます。

後編では、セットバックが必要な土地を売却する具体的な方法や、少しでもスムーズに売却するためのポイントについて解説します。

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