高齢の親名義の家を売却するには～代理人と成年後見制度の違いと注意点～後編

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

前編では、子が親の代理人となって親名義の不動産を売却する方法をご紹介しました。後編では、親が認知症などで意思表示や委任状の作成ができない場合に活用できる「成年後見制度」について解説します。

認知症になった親名義の不動産を売却するには

親が認知症などにより売却の意思表示や委任状の作成ができない状態になった場合、前編でご紹介した「代理人による売却」は利用できません。

このような場合に活用できるのが「成年後見制度」です。成年後見制度とは、認知症や障がいなどにより判断能力が不十分になった方の財産や権利を保護するための制度です。本人の利益を守ることを目的として、「後見人」などが財産管理や契約手続きを法律面からサポートします。

成年後見制度には、「任意後見制度」と「法定後見制度」の2種類があります。

任意後見制度：判断能力があるうちに準備できる制度

任意後見制度とは、本人に十分な判断能力があるうちに、あらかじめ信頼できる人に財産管理などを任せる契約を結んでおく制度です。

将来的に判断能力が低下した場合、家庭裁判所が任意後見監督人を選任することで、任意後見人が契約で定めた内容に基づき、本人に代わって財産管理などを行います。
委任する内容は「任意後見契約」として、公正証書によって取り決めます。
財産管理の方針は本人の意思で決めることができるため、子どもを任意後見人に指定し、将来の家の売却を任せることも可能です。

ただし、この制度は親に判断能力があるうちにしか利用できません。認知症が進んでからでは任意後見契約を結ぶことが難しくなるため、将来的に不動産売却の必要が生じそうな場合は、親が元気なうちに制度の活用を検討することが大切です。

本人の判断能力が低下した後は、家庭裁判所に任意後見監督人の選任を申し立てることで、任意後見制度が開始されます。居住用不動産の売却については、契約内容や状況を確認しながら、本人の利益を損なわないよう慎重に進めることが重要です。

法定後見制度：すでに判断能力が不十分な場合に利用できる制度

法定後見制度は、認知症などによりすでに判断能力が十分でない状態の方を支援する制度です。家庭裁判所によって選ばれた成年後見人などが、本人の利益を考えながら財産管理や契約手続きを行います。

法定後見制度は、判断能力の程度に応じて以下の3種類に分かれます。

補助

判断能力が不十分な方を支援する制度です。本人の法律行為は原則として制限されませんが、家庭裁判所の審判によって特定の行為について補助人の同意や代理が必要となる場合があります。

保佐

判断能力が著しく不十分な方を支援する制度です。不動産取引など一定の重要な法律行為を行う場合には、保佐人の同意が必要となります。

後見

判断能力がほとんどない方を支援する制度です。重要な契約行為については、成年後見人が本人に代わって行います。

法定後見人は必ずしも子どもが選ばれるとは限らない

法定後見人を選任するのは家庭裁判所であり、本人にとって適任と判断された人物が選ばれます。
未成年者や破産者・本人と訴訟関係にある人などは、成年後見人になることができません。

また、本人の財産が多い場合や親族間で意見の対立がある場合などは、弁護士・司法書士・社会福祉士などの専門家が後見人に選ばれることがあります。
子どもだからといって必ずしも後見人に選ばれるとは限らない点をあらかじめ理解しておきましょう。

法定後見人による不動産売却の条件

成年後見人は、本人の利益を考えながら、本人に代わって契約などの手続きを行います。

不動産の売却についても、生活費や医療費の確保など本人のために必要と判断される場合には、売却を進めることができます。ただし、本人の居住用不動産を売却する場合は、家庭裁判所の許可が必要です。家庭裁判所の許可を得ずに売買契約を締結した場合、その契約は無効となる可能性があります。

まとめ

親名義の不動産を子が売却する方法は、親の状況によって異なります。

• 親に判断能力がある場合は「代理人による売却」や「任意後見制度」を検討する
• 親がすでに認知症などで判断能力が不十分な場合は「法定後見制度」を検討する
• 法定後見人は家庭裁判所が選任するため、必ずしも子どもが選ばれるとは限らない
• 本人の居住用不動産を売却する場合には、家庭裁判所の許可が必要

いずれの方法においても、早めに専門家へ相談することがスムーズな売却への近道です。

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