区画整理地の土地を売却する時期と注意点

はじめに

こんにちは、エステートプランです。

北九州市や福岡市では、住環境の向上や防災性の強化を目的として、現在も各地で土地区画整理事業が進められています。事業期間は数年から十数年に及ぶこともあり、その途中で土地の売却を検討されるケースも少なくありません。
区画整理地に該当する土地を所有している方の中には、
「この土地は今、売却できるのだろうか」「区画整理が完了するまで待ったほうが良いのではないか」と、判断に迷われている方も多いのではないでしょうか。

本コラムでは、区画整理地の土地は売却できるのかという基本的な疑問から、売却に適したタイミング、売却時の注意点までを、2025年時点のルールに基づいて分かりやすく解説します。

土地区画整理事業とは

土地区画整理事業とは、国や地方自治体、または土地区画整理組合が主体となり、道路や公園などの公共施設を整備しながら、土地の形状や配置を計画的に整理する事業です。
古くから形成された市街地では、道路が狭く入り組んでいたり、土地の形状が不整形であったりすることから、緊急車両が進入しにくく、防災面や生活利便性に課題が生じやすいエリアも少なくありません。こうした地域を、安全性と利便性を兼ね備えた住みやすい街へと再整備することが、土地区画整理事業の主な目的です。
なお、この事業の対象となる土地を総称して「区画整理地」と呼びます。

区画整理地は売却できる？

区画整理地および区画整理予定地の土地は、原則として売却可能です。
ただし、土地区画整理事業は長期間にわたって進められるため、事業がどの段階にあるかによって、売却のしやすさや価格、注意点が大きく異なります。
区画整理地は、主に以下の区分に分けて考えられます。

従前地（じゅうぜんち）

従前地とは、土地区画整理事業が開始されているものの、まだ整地や区画変更が行われていない段階の元の土地を指します。
この段階では、将来的に土地の形状や面積が変更される可能性や、現在とは異なる場所に換地される可能性があるといった不確定要素が残ります。
そのため、建物の新築・増築・改築には制限がかかることが多く、購入希望者にとってはリスクとして捉えられやすい点が特徴です。
売却自体は可能であるものの、価格が下がりやすく、買い手が見つかりにくい傾向があります。
売却を検討する際は、事業の進捗状況や今後の見通しを十分に確認することが重要です。

仮換地（かりかんち）・換地（かんち）

仮換地・換地とは、土地区画整理事業が進行し、将来的に正式な宅地として利用される区画を指します。
仮換地は、事業完了前ではあるものの、先行して整地が行われ、暫定的に使用が認められている土地です。
一方、換地は、土地区画整理事業が完了し、新しい土地として正式に確定した状態を指します。
これらの段階では、土地の位置や形状がほぼ確定しており、建築や土地利用に関する制限も緩和、または解除されています。
将来の利用計画が明確である点から、売却や住宅ローンの利用が比較的スムーズに進みやすいのが特徴です。
特に換地完了後は、所有権移転登記も完了しており、一般の宅地と同様に扱われるため、区画整理地の中では最も売却しやすいタイミングといえるでしょう。
仮換地の段階であっても、将来的な換地見込みを適切に説明できれば、購入希望者にとって大きな安心材料となります。

保留地

保留地とは、土地区画整理事業の費用を捻出する目的で、施行者（国・自治体・土地区画整理組合）が取得・処分する土地を指します。
原則として、一般の個人が所有して売却するケースは少なく、所有権移転登記に制限があったり、住宅ローンの利用が難しかったりするなど、通常の土地売却とは性質が異なります。
そのため、個人が土地売却を検討する際には、従前地・仮換地・換地とは分けて理解しておくことが重要です。

区画整理地を売却するタイミング

区画整理地を売却する場合、一般的には「仮換地」または「換地」に指定された後のタイミングが、最も売却しやすいとされています。
仮換地・換地の段階では、土地の位置や形状がほぼ確定しており、建築や土地利用に関する制限も緩和、または解除されています。そのため、購入希望者にとって将来の利用イメージが描きやすく、住宅ローンの審査も比較的スムーズに進みやすい点が大きなメリットです。
一方、従前地の段階での売却は、土地利用に制限があることに加え、将来的な区画変更や換地内容が未確定である点、買主側の住宅ローン審査に影響を及ぼす可能性がある点から、慎重な判断が求められます。
区画整理事業は長期にわたるケースが多いため、事業の進捗状況や完了予定時期を把握したうえで、市場動向も踏まえながら、売却時期を戦略的に検討することが重要です。

区画整理地かどうかを調べる方法

所有している土地が区画整理地に該当するかどうかは、その土地を管轄する自治体の窓口（都市整備部・都市計画課など）で確認するのが最も確実です。
あわせて、自治体の公式ホームページに掲載されている「土地区画整理事業施工区域図」や「都市計画図」などの資料から確認できる場合もあります。

売却時の注意点

土地区画整理事業が完了した換地であっても、建築用途の制限や一定期間の形質変更制限、景観条例、まちづくりルールなどが定められているケースがあります。
売却時には、これらの制限内容について買主に正確かつ十分に説明したうえで、契約を進めることが重要です。
説明が不十分なまま売買を行うと、契約後のトラブルや責任問題に発展する可能性もあるため、注意が必要です。

まとめ

区画整理地の土地は、土地区画整理事業の途中であっても売却することが可能です。
ただし、売却のしやすさや価格は、従前地・仮換地・換地のどの段階にあるかによって大きく左右されます。
区画整理地の売却を検討する際は、事業の進捗状況を正確に把握したうえで、売却に適したタイミングを見極めることが重要です。
あわせて、区画整理地の取扱実績がある不動産会社へ早めに相談することで、条件整理や価格設定を含めた適切な売却戦略を立てやすくなります。
区画整理地の売却は、法制度や事業スケジュールなど専門的な判断が求められる場面も多いため、不動産の専門家と連携しながら進めることをおすすめします。

エステートプランでは、北九州・筑豊・京築・福岡エリアでの不動産に関する無料相談を提供しています。売却、処分、住み替え、税金に関することなど、不動産に関するどんなご相談でもお気軽にご連絡ください。