マンション売却における階数の評価差。低層階でも実現できる早期売却のポイント

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

マンションを売却する際、住戸の階数は少なからず影響します。
北九州市や福岡市といった都市部では、利便性や眺望を重視する層が一定数存在するため、高層階の方が評価されやすい傾向にあります。
しかし、階数が低いからといって必ずしも不利とは限りません。市場ニーズを正しく捉え、物件特性を的確に訴求できれば、低層階でも十分に納得のいく条件での売却は可能です。
今回は、マンション売却における階数の評価差や低層階住戸をスムーズに売却するための実践的なポイントについて解説します。

なぜマンションは高層階の方が評価されやすいのか

中古マンション市場では、階数が上がるにつれて価格が上昇するケースが多く見られます。物件やエリアにもよりますが、1階上がるごとにおおむね0.5から2％程度の価格差が生じることもあります。
高層階が評価されやすい主な理由
• 日照・通風・眺望に優れる可能性が高い
周囲に高い建物が少ない場合、採光や見晴らしの良さは大きな付加価値となります。
• プライバシー性・防犯面での安心感
外部からの視線が届きにくく、侵入リスクが低いと認識されやすい点も評価要素です。
• 生活音トラブルが起きにくい
最上階であれば上階からの生活音がなく、住環境を重視した物件探しをしている方には好まれます。
また、高層階住戸は居住用だけでなく投資用・賃貸需要もあるため、結果として買い手が見つかりやすい傾向があります。
ただし、高層階であっても方角や部屋の位置、そのほかマンション規約により洗濯物の外干しが制限されているなど条件悪ければ、評価が下がってしまうこともあります。

低層階が不利といわれる理由と、誤解されやすいポイント

一方で、低層階の住戸は高層階と比較すると評価が低くなる傾向があります。
階数が低いほど周辺の建物や植栽の影響を受けやすく、日照や眺望が制限される可能性があり、プライバシー性・防犯面での不安があるからです。
特に1階住戸は、浸水想定区域（ハザードマップ）への意識や湿気や結露の懸念などから、敬遠されるケースも見受けられます。
ただし、これらはあくまで「一般論」です。実際には立地条件や建物設計、防犯設備の充実度によって評価は大きく変わります。

実は評価されることも多い、低層階ならではの強み

もちろん低層階には、高層階にはない明確なメリットがあります。これらを積極的にアピールすることで、物件探しをしている方とのマッチング精度を高めることが可能です。

・移動負担が少なく、日常動線がシンプル

エントランスや駐車場との距離が近く、エレベーターを使わずに出入りできる点は、高齢者世帯やベビーカーや車いすを利用する家庭にとって大きな利点です。また、点検や停電でエレベーターが使えない時でも影響がありません。

・災害時の避難性が高い

地震や火災時には階段での避難が基本となります。低層階は迅速に屋外へ退避できるため、高齢者や子どもがいても安心です。

・階下への生活音を気にしなくてよい

1階住戸や、下階が共用部（エントランス・駐車場等）の住戸では、足音や物音を過度に気にする必要がありません。小さな子どもがいる子育て世帯におすすめできます。

・専用庭・専用駐車場付き住戸はプラス評価

北九州市や福岡市のマンションでは、1階住戸に専用庭や専用使用権付き駐車場が設定されている住戸もあります。
これらは実用性が高く、条件次第では高評価につながることもあります。

低層階マンションをスムーズに売却するためのポイント

低層階住戸の売却で重要なのは、物件の魅力をアピールすることです。
周辺に高い建物がなければ、日当たりや眺望も望めますし、高齢者や子ども、車いす利用など低層階と相性の良い層を想定します。また、不動産会社選びも重要です。取引実績が豊富な会社は、エリアの特性を踏まえた価格設定や販売戦略に長けています。

まとめ

マンション売却において、階数は確かに重要な要素の一つです。
しかし、「高層階は必ず高く売れ、低層階は売れにくい」という単純な構図ではありません。
物件の立地、建物仕様、周辺環境、ライフスタイルなどを総合的に捉えたうえで売却活動をおこないましょう。

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