空きマンションを資産として活かす方法〜売却以外の選択肢〜 その1
はじめに
こんにちは、エステートプランです！
相続による取得や転勤、ライフステージの変化に伴う住み替えなどをきっかけに、分譲マンションを所有したまま活用方法に悩まれる方は少なくありません。
利用予定がない状態でも、固定資産税や都市計画税、管理費、修繕積立金といった維持費は継続的に発生します。
空室が続いている場合、「売却」を最優先で検討されるケースが一般的ですが、資産価値や将来利用の可能性を踏まえると、売却以外にも有効な活用方法があります。
今回は、所有マンションを「売らずに活用する」具体的な事例として、居住用賃貸としての活用方法を解説します。
居住用賃貸として活用する
空室となっている住戸を居住用として賃貸する方法は、選択されることが多い活用方法の一つです。所有権を維持できるため、将来的に自分や家族が使用することも可能であり、同時に安定的な賃料収入も期待できます。
住宅ローンを利用中は注意
住宅ローンは原則として「自己居住用」を前提とした融資契約です。賃貸に転用する場合は契約違反となる可能性があるため、事前に金融機関へ確認し、必要に応じて投資用ローンへの借り換え等を検討することが重要です。
① 知人・友人に貸し出す
転勤などの理由で一時的にマンションを空ける場合、信頼できる友人や親戚に貸し出すという方法があります。不動産会社を介さないため仲介手数料が不要というメリットがある一方、「親しき仲にも礼儀あり」の精神で、書面によるルールの整備が欠かせません。
賃貸借契約書の締結は必須
口約束での貸し借りは後日トラブルの元になりがちです。
国土交通省が公開している「賃貸住宅標準契約書 」を参考に、以下の項目を盛り込んだ契約書を作成しましょう。
- 契約期間・賃料・支払方法と期日
- 共益費・敷金の有無と金額
- 禁止事項（無断の模様替え・転貸（また貸し）など）
- 契約解除事由（家賃滞納、目的外使用など）
- 退去時における原状回復義務と範囲
期間限定で貸す場合は「定期借家契約」
賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。
・普通借家契約
契約期間が満了しても借主が「住み続けたい」と希望した場合、貸主側に借地借家法上の「正当事由」が認められない限り、退去を求めることができません。「2年契約のつもりだったのに出てもらえない」というケースも実際に起こっています。
・定期借家契約
期間満了をもって契約が終了し、更新がありません。「転勤から戻るまでの2年間だけ貸したい」「1年未満の短期で貸したい」といったニーズにも対応できるため、一時的な賃貸を考えているオーナーには定期借家契約が適しています。
② シェアハウスとして活用する
子どもの独立などで居室が余ってしまった場合、シェアハウスとして複数人に貸し出す活用事例もあります。
北九州市や福岡市などの都市部では、単身世帯の増加により一定の需要がありますが、通常の単身賃貸よりも管理負担とリスクが高まる傾向があります。
入居者間・近隣とのトラブルに備える
シェアハウスでは、生活習慣の違いによる騒音問題やマナートラブル、家賃の不払いなどが発生しやすい傾向があります。こうしたリスクを軽減するために、契約時には以下のようなルールを定めておくことが重要です。
- 最低入居期間
- 退去予告期間
- デポジット（預り金）の充当範囲
- ハウスルール
間取り変更には法的制限がある
居室を細かく区切って複数人が住めるよう改修する物件も見られますが、建築基準法・消防法の基準を満たさない工事は違法とみなされる可能性があります。
分譲マンションの専有部分においては、既存の間取りのまま複数人で「ルームシェア」する形が基本です。大規模な改修を検討する場合は、事前に専門家への相談をおすすめします。
共通して確認すべきポイント
いずれの活用方法においても、事前にマンションの管理組合へ相談し、管理規約で賃貸や用途変更が禁止されていないかを必ず確認してください。規約違反となった場合、是正を求められたり、損害賠償問題に発展する可能性があります。
次回は、「レンタルスペースとしての活用」「社会貢献を目的とした活用方法」についてご紹介します。所有マンションの活用方法にお悩みの方は、ぜひ引き続きご覧ください。
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