離婚時の家の売却　タイミングの判断基準と注意点を解説【後編】

はじめに

こんにちは！エステートプランです。

前回は、離婚前の売却が向いている方について解説しました。今回は、離婚後の売却が向いている方、早く現金化したい場合の「買取」、そして離婚で家を売るときの注意点をご説明します。

離婚後の売却がおすすめの人

離婚後に売却する場合は、離婚の手続きと売却の手続きを分けて進められます。次のような方に向いています。

① 離婚後も元配偶者と連絡を取れる

離婚後に売却する場合は、売却の手続きのために、元配偶者と連絡を取り合う必要があります。
売却の価格や条件、必要書類の準備などについて、離婚後も話し合える関係であれば、離婚後の売却でも問題なく進められます。やり取りに抵抗がない方は、選択肢のひとつとして考えてみましょう。

② できるだけ早く離婚したい

離婚を優先したい事情がある場合は、離婚後の売却が向いています。

不動産の売却には、ある程度の時間がかかります。離婚前に売却を済ませようとすると、売れるまで離婚の時期を調整しなければなりません。離婚を急ぎたい場合は、先に離婚の手続きを進め、売却はその後に行う方法があります。

③ 家をなるべく高く売りたい

売却の価格を重視する方にも、離婚後の売却は向いています。

離婚までに売却を終える必要がないため、売却活動に時間をかけやすくなります。購入希望者を探したり、内覧などの販売活動を行ったりする期間を確保できれば、よりよい条件で売買契約を結べる可能性があります。

早く現金化したいなら「買取」も検討

売却を急ぐ事情がある場合は、仲介以外の方法もあります。

不動産の売却には、仲介のほかに、不動産会社が直接買い取る「買取」という方法があります。買取は、買主を探す必要がないため、条件が整えば、1〜3週間程度で現金化できる場合があります。

また、広告や内覧などの販売活動が不要なため、周囲の人に売却を知られにくい点もメリットです。ただし、買取の価格は、仲介での売却価格より低くなる傾向があります。

離婚で家を売るときの注意点

離婚時の売却では、通常の売却にはない注意点があります。トラブルを防ぐために、次の点を確認しておきましょう。

① 売却代金の財産分与は、離婚後に行うのが基本

離婚前に売却代金を夫婦間で分ける場合は、贈与税がかかる可能性があるため注意が必要です。離婚に伴う財産分与については、離婚前に話し合っておくこともできますが、実際に財産を分けるのは離婚成立後にするのが基本です。

たとえば、家が夫の単独名義で、離婚前に妻が売却代金の一部を受け取った場合、財産の移転が贈与とみなされ、贈与税が課される可能性があります。一方、夫婦の共有名義であれば、それぞれの持分に応じて売却代金を受け取る限り、原則として贈与には当たりません。

また、離婚後に財産分与を求める場合は、家庭裁判所に申し立てられる期間が決まっています。令和8年（2026年）4月1日に施行された民法の改正により、同日以降に離婚した場合、家庭裁判所に財産分与を申し立てられる期間は、離婚後2年以内から5年以内に延長されました。一方、同年3月31日までに離婚した場合は、従来どおり2年以内です。

② 住宅ローンが残っている場合は、完済や抵当権の抹消が必要

住宅ローンが残っている場合でも家を売却できますが、通常は売却時にローンを完済し、抵当権（ローンの担保として家に設定された権利）を抹消する必要があります。

売却代金がローンの残りを上回っていれば（アンダーローン）、売却代金で完済できるため問題ありません。一方、売却代金がローンの残りを下回る場合（オーバーローン）は、次のような方法を検討することになります。

自己資金で不足分を補って売却する
金融機関と協議し、「任意売却」を検討する

任意売却とは

住宅ローンの返済が難しくなった場合などに、金融機関などの債権者と協議し、抵当権の抹消について承諾を得たうえで売却する方法です。
なお、売却せずに、夫婦のどちらかが住み続けてローンを返済する方法もあります。

③ 売却は夫婦で合意したうえで進める

夫婦の共有名義になっている家を売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。また、単独名義であっても、婚姻中に夫婦が協力して築いた財産であれば、財産分与の対象になる場合があります。売却後のトラブルを防ぐためにも、名義や財産分与について夫婦で話し合っておきましょう。

夫婦のどちらかが、結婚前から所有していた家や、夫婦の協力なしに取得した家は、財産分与の対象外となる場合があります。ただし、結婚後に夫婦の収入などから住宅ローンを返済してきた場合は、婚姻中の返済によって形成された財産が、財産分与の対象として考慮されることがあります。

④ 買取価格を確認してから判断する

買取は、仲介よりも早く現金化できる一方、買取価格は、仲介で売却した場合の価格より低くなる傾向があります。

買取価格の目安は、物件の条件によって異なり、一概には言えません。売却の早さと価格のどちらを優先するのかを考えたうえで、利用を検討しましょう。

まとめ

離婚で家を売るタイミングは、離婚前と離婚後のどちらにもメリットがあります。

• トラブルを避けたいなら離婚前の売却
• 高く売りたいなら離婚後の売却
• 早く現金化したいなら買取も検討

夫婦の状況や住宅ローンの有無によって、向いている方法は異なります。まずは不動産会社に相談し、家の価値や売却の流れを確認しておきましょう。

福岡市・北九州市で離婚に伴う家の売却をお考えの方は、ぜひお気軽にご相談ください。状況に合わせた最適な売却方法をご提案いたします。

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