外国人との不動産売買契約に必要な手続きと注意点【その2】
はじめに
こんにちは！エステートプランです。
日本では、外国籍の方にも不動産を売却することができ、福岡市・北九州市でも外国人の方との取引は少なくありません。
今回は全3回シリーズの第2回として、外国人の買主に不動産を売却する際に、売主として押さえておきたい5つの注意点を解説します。
外国人に不動産を売却するときの注意点
外国人の方への売却では、買主の国の不動産制度との違いや、言葉・文化の違いに配慮して進めることが大切です。ここからは、特に注意したい5つのポイントを順番にご説明します。
① 本人確認を行う
不動産の売買契約は大きなお金が動く取引であり、取引の相手が本人かどうかを確認する「本人確認」は、買主が日本人か外国人かを問わず欠かせません。不動産会社には、取引時の本人確認が法律で義務付けられています。
商談を進める前に、必ず確認を行いましょう。
外国籍の方の本人確認には、次のような書類を使います。ただし、必要な書類や確認方法は、買主の居住状況などによって異なるため、事前に不動産会社へ確認しましょう。
- 日本に住所がない場合：旅券（パスポート）など
- 日本に住所がある場合：旅券（パスポート）、在留カード、特別永住者証明書、マイナンバーカード（個人番号カード）など
なお、2026年（令和8年）10月5日から、所有権移転登記などを申請する際に、新たに所有権の登記名義人となる方の「国籍等」を法務局へ申し出る取扱いが始まっています。この制度は外国人に限らず、日本人も対象です。また、住所等が変わったときに法務局が職権で変更登記を行う「スマート変更登記」を利用するための「検索用情報の申出」でも、同日以降は国籍等の情報が必要です。具体的な手続きについては、司法書士などに確認しておくとよいでしょう。
② 住宅ローンを利用できるのは永住許可を持つ方が中心
買主が住宅ローンを利用する場合は、資金計画の確認が欠かせません。多くの金融機関では、外国人の方が住宅ローンを申し込む条件として「永住許可を持っていること」を求めています。
永住許可のない方でも、配偶者の国籍や在留資格、保証条件などによっては、融資を受けられる場合があります。ただし、申込条件や審査基準は金融機関によって異なります。ローンを検討している買主には、外国人向けの住宅ローンを扱う金融機関へ相談してもらうとよいでしょう。
利用できる住宅ローンがない場合は、現金で購入することになります。買主がローンを利用する前提で商談に臨んでいる場合は、契約前の早い段階で資金調達の方法を確認しておくことをおすすめします。
③ 日本の不動産購入の流れを理解してもらう
不動産取引の手順は国によって異なるため、買主に日本のルールを事前に理解してもらうことが、トラブル防止につながります。
契約締結に必要な書類はもちろん、支払いの時期や方法についても、あらかじめ丁寧にすり合わせておきましょう。
また、日本では不動産会社が売主と買主の間に入る「媒介」による取引が主流ですが、海外では「代理」による取引が一般的な国もあります。商習慣の違いを念頭に置き、日本の仕組みをわかりやすく説明することが大切です。
④ 海外からの送金には日数がかかる可能性も
売買代金が海外から送金される場合は、買主の口座から売主の口座へ着金するまでに、数営業日かかることがあります。契約書で定めた決済日に間に合うよう、あらかじめ送金にかかる日数を確認し、余裕を持ったスケジュールを組みましょう。
海外から日本の口座への送金は、買主が自国の銀行に国際送金を依頼して行います。日本側の銀行では、これを「被仕向送金（ひしむけそうきん）」と呼びます。売主は、受取口座の情報（銀行名・支店名・口座番号・口座名義のほか、国際送金に必要な銀行識別コード〔SWIFTコード〕など）を買主に正確に伝えておく必要があります。
⑤ 海外在住の買主には納税管理人が必要となる場合がある
不動産を購入すると、外国人であっても日本人と同様に、固定資産税などの税金がかかります。
日本に住所のない買主が不動産を購入した場合、固定資産税などの手続きに関して、納税管理人の選任を求められることがあります。
納税管理人の選任要件や手続きは、不動産の所在地の市区町村によって異なります。納税管理人には個人や法人を指定できる場合があり、税理士や会計事務所などへの依頼も選択肢の一つです。また、納税管理人の選任が必要かどうかや手続きについては、買主自身にも自治体へ確認してもらうとよいでしょう。
なお、納税管理人は、前回ご紹介した登記の「国内連絡先」とは別の制度です。売却後のトラブルを防ぐためにも、買主に早めに伝えておくと安心です。
次回の【その3】では、マンションを外国人に売却する際の注意点について解説します。引き続きご覧ください。
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