相続した家が違法建築だった場合の売却方法【前編】

はじめに

こんにちは！エステートプランです。

親や親族から相続した家が、実は違法建築だったと判明するケースは珍しくありません。
「違法建築の家は売却できないのだろうか」と不安を感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
結論からいうと、違法建築物件であっても売却は可能です。ただし、通常の物件とは異なる注意点があるため、正しい知識を持って売却活動を進めることが大切です。

前編では、違法建築の基本的な知識と、売却方法の選び方について解説します。

違法建築とはどのような建物？

違法建築とは、建築時に適用される「建築基準法」や「都市計画法」などの法律、または自治体の条例に違反している建築物のことです。

違法建築が発生する主な原因

相続した家が違法建築となっている原因として、主に以下の2つが考えられます。

① 設計・施工の段階から法令に沿っていなかった
建物を建てる際には、一定の建築物について「建築確認」や「完了検査」などの手続きが必要です。必要な確認を受けずに建築したり、確認を受けた内容と異なる建築を行ったりした場合、違法建築となる可能性があります。

② 増改築によって基準を超えてしまった
新築時だけでなく、増改築時にも建築確認が必要となる場合があります。ただし、防火地域および準防火地域外であれば、増築・改築部分の床面積が10㎡以内の場合は確認が不要とされています。そのため、以前の所有者が必要な手続きを知らずに増改築を行い、結果として違法建築になってしまったケースもあります。

「既存不適格建築物」と違法建築の違い

過去の法律に基づいて適法に建てられた建物が、法改正によって現行法に適合しなくなった場合、その建物は「既存不適格建築物」と呼ばれます。
既存不適格建築物は、建築当時は適法だったため、違法建築とは区別されます。現行法に適合していない部分についても、一定の条件のもとでそのまま存在することが認められています。
ただし、増築・改築などを行う場合には、原則として現行法への適合が求められるほか、一定の条件を満たす場合には既存不適格のまま工事ができる緩和措置もあります。そのため、「増改築をすると必ず建物全体を現行法に適合させなければならない」と一律に判断するのではなく、個別に確認することが大切です。

相続した違法建築物件の売却方法

違法建築物件の売却を禁止する法律はなく、買主が見つかれば売却は可能です。主な売却方法は以下の3つです。

① 更地にして売却する

違法建築の原因が建物にある場合、建物を解体して更地にすることで、建物そのものの違反状態を解消できます。
新築を希望する買主への需要が高まり、立地条件によっては高値での売却も期待できます。
ただし、以下の点に注意が必要です。

• 解体費用が発生する
• 更地にすると、原則として住宅用地の課税標準の特例が適用されなくなり、固定資産税などの負担が増える可能性がある
• 売却までに時間がかかる場合、土地の税負担が増える期間が長くなる
• 「再建築不可物件」の場合、更地にしても新たな建物を建てられない

住宅用地については、200㎡以下の部分の固定資産税の課税標準が価格の6分の1、200㎡を超える部分は3分の1となる特例があります。更地にすると、この住宅用地の特例が原則として適用されなくなります。

解体は一度行ったら取り返しがつきません。建物に需要がないか、また更地にした場合に再建築が可能かなどをよく確認したうえで、慎重に判断することをおすすめします。

② 建物がある状態で売却する

建物を残したまま売却する場合、違法建築の状態では一般の買主に敬遠されるリスクがあります。売却しやすくするためには、以下の方法が考えられます。

・ 違反部分を是正する
容積率や建ぺい率の基準をオーバーしている部分や、無届けで増築した部分などについて、違反の内容に応じて是正工事を行い、適法な状態に戻せる場合があります。

・「古家付き土地」として売却する
建物の築年数が古く、居住用としての活用が難しい場合は、「古家付き土地」として売り出す方法もあります。建物は解体を前提としたうえで、土地と建物をセットで売り出します。
解体費用を売主が負担しなくて済み、古家を活用したい買主にもアプローチできるメリットがあります。

③ 不動産会社に買取を依頼する

現状のまま手間をかけずに早く売却したい場合は、不動産会社に直接売却する「買取」がおすすめです。

買取のメリットは以下のとおりです。

• 仲介よりも売却スピードが早い
• リフォーム・再販などを前提とした買取であれば、現状のまま売却できる場合がある
• 解体費用を売主が負担せずに済む場合がある

買取を検討する場合は、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額だけでなく買取実績や対応の丁寧さも比較して、信頼できる1社を選ぶことが大切です。

後編では、違法建築物件を売却する際の注意点と、違法建築かどうかを確認する方法を解説します。

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