相続した家が違法建築だった場合の売却方法【後編】
はじめに
こんにちは！エステートプランです。
前回は、違法建築の基本的な知識と売却方法の選び方をご紹介しました。
今回は、違法建築物件を売却する際の注意点と、違法建築かどうかを確認する方法について解説します。
違法建築物件を売却する際の3つの注意点
① 買主に違法建築であることを必ず告知する
違法建築物件であることを買主に伝えないまま売却すると、引き渡し後に「違法建築とわかっていれば購入しなかった」として、売主の契約不適合責任を問われる恐れがあります。
契約不適合責任を問われた場合、契約解除や損害賠償を求められる可能性があります。たとえ相続した物件で、売主自身が違法建築であることを知らなかった場合でも、責任を免れないケースがあるため注意が必要です。売却時は買主に違法建築であることを正確に説明し、契約内容にも適切に反映することが重要です。
② 「再建築不可物件」ではないかを確認する
相続した物件が「再建築不可物件」でないかどうかを事前に確認しましょう。
再建築不可物件とは、建築基準法上の接道義務を満たしていないなどの理由により、原則として建物を取り壊した後に新たな建物を建築できない物件のことです。
接道義務は、原則として「敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していること」が条件となっています。ただし、道路の種類や自治体の指定などによって取り扱いが異なるため、個別に確認する必要があります。
接道義務を満たしていない場合、原則として建物を取り壊した後に新たな建物を建築することができません。増改築や大規模な修繕・模様替えができるかどうかについても、工事の内容や建物の状況によって取り扱いが異なるため、事前に確認が必要です。
再建築不可物件の場合は、不動産会社への買取依頼や、隣地と合わせて土地を広げて接道義務を満たしたうえで売却するなどの方法があります。まずは不動産会社にご相談ください。
③ 住宅ローンの利用が難しくなる可能性がある
金融機関が住宅ローンの審査を行う際、建築基準法への適合性も審査項目に含まれます。そのため、違法建築物件では、住宅ローンの利用が難しくなるケースがあります。多くの買主は住宅ローンを利用して不動産を購入するため、ローンが使えないとなると買主の選択肢が大幅に狭まり、売却が難しくなります。現金購入が可能な買主や、買取を行う不動産会社をターゲットにした売却戦略を検討することが重要です。
違法建築ではないかを確認する方法
相続した家が違法建築かどうかわからない場合は、まず以下の書類を確認しましょう。
確認済証と検査済証を探す
確認済証とは、建物の計画が建築基準法などに適合していると確認された際に交付される証明書です。
検査済証は、建築後に完了検査を受け、計画どおりに建築されていると認定された際に交付されます。
この2つの書類があれば、建築当時の確認・検査の状況を確認する手がかりになります。ただし、確認済証や検査済証があるだけで、現在の建物が法令に適合していると判断できるわけではありません。増改築の有無や現在の建物の状態なども確認する必要があります。
書類を紛失している場合
確認済証・検査済証を紛失した場合、再発行はできませんが、建物を所轄する自治体の窓口などで、建築確認台帳の記載事項を証明する書類を取得できる場合があります。名称や手数料、必要書類などは自治体によって異なるため、事前に確認しましょう。
専門家に調査を依頼する
書類の確認だけでは判断が難しい場合や、増改築の履歴が複雑な場合は、建築士などの専門家に調査を依頼することをおすすめします。違法建築かどうかの判断だけでなく、違法建築だった場合の具体的な対処方法についても相談することができます。
まとめ
相続した家が違法建築だった場合の売却について、前編・後編を通じてご説明しました。
- 売却時は買主に違法建築であることを正確に説明し、契約内容にも適切に反映する
- 再建築不可物件かどうかを事前に確認し、解体の判断は慎重に行う
- 住宅ローンの利用が難しくなるケースがあり、買取や現金購入可能な買主への訴求が有効
- 違法建築かどうかは確認済証・検査済証で確認し、不明な場合は専門家に依頼する
相続した家が違法建築だとわかっても、適切な方法で売却することは可能です。福岡市・北九州市で相続物件の売却についてお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。物件の状況に応じた最適な売却方法をご提案いたします。
エステートプランでは、北九州・筑豊・京築・朝倉・福岡エリアでの不動産に関する無料相談を提供しています。売却、処分、住み替え、税金に関することなど、不動産に関するどんなご相談でもお気軽にご連絡ください。