不動産売却後の責任とは？契約不適合責任をわかりやすく解説

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

不動産の売却が完了したあと、「これでひと安心」と感じる方は多いと思います。しかし実際には、物件を引き渡したあとも、売主には一定期間、物件の状態に関する責任が続きます。
この責任のことを「契約不適合責任」といいます。
聞き慣れない言葉かもしれませんが、内容を知っておくだけで、売却後のトラブルをぐっと減らすことができます。
今回は、契約不適合責任の基本と、売主としての備え方をわかりやすくご説明します。

「契約不適合責任」とは

2020年（令和2年）4月の民法改正により、以前の「瑕疵担保責任」に代わって導入されたのが、現在の「契約不適合責任」です。
簡単にいうと、「契約で取り決めた状態と異なる物件を引き渡した場合、売主がその責任を負う」というルールです。
たとえば、「問題のない状態の家を売る」という契約を結んで引き渡したあとに、買主から「雨漏りがある」と連絡があったとします。この場合、売主は原則として補修費用を負担しなければなりません。売却時に雨漏りを知らなかったとしても、免責にはならない点が重要です。
旧来の制度では「売主が知らなかった隠れた不具合」のみが対象でしたが、現行制度では売主の認識の有無にかかわらず、契約内容と実態が異なれば責任が発生するという、より広い考え方に変わっています。

不動産の「不具合」には4つの種類がある

契約不適合責任の対象となる不具合は、大きく4つに分類されます。

① 物理的な不具合

建物や土地に実際に生じている損傷や機能上の問題です。
雨漏り・水漏れ・シロアリ被害・経年劣化による腐食・地中への廃棄物の埋設などが該当します。

② 法律上の不具合

建築基準法などの法令に適合していない状態です。
再建築不可物件・建ぺい率オーバー・用途地域による建築制限などが代表的な例です。

③ 心理的な不具合

買主が「事前に知っていれば購入しなかった」と感じるような事実です。
過去に建物内で自殺・事故死・他殺などがあった場合が該当します。

④ 環境的な不具合

物件の周辺環境に起因する問題です。
近隣に産業廃棄物処理場・火葬場・反社会的勢力の事務所などがある場合や、周辺施設からの騒音・振動が継続的に発生している場合などが含まれます。

買主が売主に求めることができる4つの権利

引き渡した物件が契約内容と合致していないと判断された場合、買主は売主に対して次の請求ができます。
① 補修の請求（追完請求）・・・不具合を修繕してもらうよう求めることができます。
② 代金の減額請求・・・売主が補修に応じない・応じられない場合、購入代金の減額を求めることができます。
③ 契約の解除・・・補修も減額も実現しない場合、契約そのものを解除できます。売主の責任による解除となる場合、手付金の取扱いは契約内容および法令に従って精算されます。
④ 損害賠償の請求・・・売主に帰責事由（落ち度）がある場合に限り、損害賠償を請求できます。旧制度と異なり、現行制度では売主側に責任がない場合は損害賠償の対象外となります。

契約不適合責任の期間

民法の原則では、買主が不具合の存在を知ってから1年以内に売主へ通知することで、契約不適合責任を追及することができます。
ただし、この期間は売主・買主双方の合意によって変更が可能です。中古物件の場合、売却前からあった不具合と引き渡し後に生じた不具合の区別が難しいケースも多いため、実務上は引き渡しから2〜3か月程度を責任期間として売買契約書に定めることが一般的です。

売主が知っておきたい3つの対策

① 物件の状態を正確に調査し、書類にしっかり記載する

最も基本的な対策は、売却前に物件の状態を把握し、告知書・付帯設備表・売買契約書へ正確に記載することです。
不具合があったとしても、事前に買主へ説明し、納得のうえで購入してもらえれば、契約不適合責任の問題は原則として生じません。「気になっていたけれど書かなかった」という部分が、引き渡し後のトラブルにつながりやすいため、できる限り正直に記載することが大切です。
また、専門の住宅診断士によるホームインスペクション（住宅診断）を活用することもおすすめです。第三者の目による客観的な診断は、見落としを防ぐだけでなく、買主への安心感にもつながります。

② 既存住宅売買瑕疵保険に加入する

どれだけ丁寧に準備をしても、見落としをゼロにするのは難しいものです。そのような万一の場合に備えて、既存住宅売買瑕疵保険への加入を検討されることをおすすめします。
この保険は、引き渡し後に不具合が発覚した際の補修工事費用をはじめ、調査費用や仮住まい・引越し費用なども補償の対象となります。

③ 保証サービスが充実した不動産会社を選ぶ

不動産会社によっては、契約不適合責任に対する独自の保証サービスを提供しているところもあります。補償の上限額は200万〜500万円程度、保証期間は2年前後が一般的です。
売主の責任期間終了後も買主をカバーするサービスもあり、取引全体の安心感を高めることができます。不動産会社を選ぶ際の判断基準のひとつとして、ぜひ確認してみてください。

まとめ

不動産を売却したあとも、売主には「契約不適合責任」という形で一定の責任が続きます。ただし、事前にしっかりと備えておけば、過度に心配する必要はありません。
① 物件の状態を調査し、書類に漏れなく記載する
② 万一の補修費用に備えた保険への加入を検討する
③ 保証サービスの充実した不動産会社に相談する

これらを意識して準備を進めることで、売却後のトラブルリスクを大きく軽減することができます。
福岡市・北九州市で不動産の売却をお考えの方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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