都市計画道路予定地を売却（後編）〜「事業決定」段階を解説〜

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

前編では、都市計画道路予定地の基本的な仕組みと、「計画決定」段階における売却のポイントをご説明しました。
後編となる今回は、「事業決定」段階における売却の可否や価格への影響、補償の内容について詳しく解説します。

「事業決定」段階とは

事業決定とは、計画されていた道路整備を実際に事業として進めることが正式に決まった段階です。具体的な工事期間や工事計画が確定しており、対象となる土地が収用されることが決定している状況です。

事業決定後は、土地収用の対象者に対して説明会や協議が行われ、補償金の交渉・支払いを経て道路の造成工事がスタートします。この段階では、原則として都市計画道路予定地の区域内に建築物を建てることはできません。

事業決定段階では予定地部分は売却できない

事業決定段階に入ると、都市計画道路予定地は自治体に収用されるため、その部分の売却はできません。ただし、収用される予定地以外の部分については売却が可能です。

売却価格は、収用される面積と残った土地の形状によって大きく変わります。

収用される面積が小さい場合

収用される面積が一部に限られ、残った土地に問題なく建物を建てられる場合は、価格への影響は比較的小さくなります。収用されない部分は建築制限が解除され、建築基準法の範囲内で自由に建物を建てられるようになるため、売却活動への支障も少ないといえます。

収用される面積が大きい・残地の形状が悪い場合

一方、都市計画道路予定地が所有地の中央を通るケースや、収用後に残る土地が非常に狭い、あるいは三角形などの不整形な形状になるケースでは、土地の活用方法が大きく制限されます。こうした場合は価格が大幅に下落し、買主を見つけることも困難になります。
福岡市・北九州市エリアでも、市街地の道路拡幅計画などによってこのような状況が生じるケースがあるため、事前に土地の状況を十分に確認しておくことが重要です。

土地が収用される場合は金銭で補償される

都市計画道路予定地が収用される際には、土地所有者が不当な損失を被らないよう、行政側が適正な補償を行います。国土交通省の定めによると、主な補償内容は以下のとおりです。

・土地の補償…収用される土地に対する補償金
・建物の補償…建物の移転・解体にかかる費用の補償
・その他の補償…残地補償・営業補償・移転雑費など

特に注目したいのが残地補償です。収用によって残った土地の価値が下がった場合、その価値の減少分についても補償が受けられる仕組みになっています。金銭的な損失が生じないよう配慮されていますが、実際の補償額や売却価格の目安については、不動産会社に相談して確認しておきましょう。

まとめ

都市計画道路予定地を含む土地が売却できるかどうかは、計画の進捗段階によって異なります。
計画決定段階であれば通常どおり売却でき、緩和路線であれば建築制限も緩和されているため、売却への影響は限定的です。
一方、事業決定段階に入ると土地の収用が確定するため、売却できるのは収用されない残りの土地のみとなります。
都市計画道路予定地の売却は確認すべき事項が多く、売却価格の判断も難しいのが実情です。福岡市・北九州市エリアで都市計画道路予定地を含む土地の売却をご検討の方は、まずは地域の事情に精通した信頼できる不動産会社へお気軽にご相談ください。

エステートプランでは、北九州・筑豊・京築・朝倉・福岡エリアでの不動産に関する無料相談を提供しています。売却、処分、住み替え、税金に関することなど、不動産に関するどんなご相談でもお気軽にご連絡ください。