土地の一部を売却するには？「分筆」後の土地売却の流れ
目次
はじめに
こんにちは、エステートプランです！
前回のコラムでは、分筆の具体的な手順をステップごとにご説明しました。今回は、分筆が完了した後、実際に土地を売却するまでの流れを解説します。
分筆後の土地売却の流れ
分筆が完了したら、次は売却の手続きに進みます。
ここでは、売却の基本的な流れについて解説します。
ステップ① 売却を依頼する不動産会社を探す
土地を売却する際は、不動産会社へ仲介を依頼するのが一般的です。不動産会社には大手と地域密着型がありますが、近年は多くの購入希望者がインターネットで物件情報を検索したうえで問い合わせ先を選ぶ傾向にあります。
そのため、インターネット広告を展開している会社であれば、会社の規模そのものが売却結果に直結するとは限りません。
むしろ重要となるのは、売却活動を担当する個々の担当者の力量や対応姿勢です。複数の不動産会社に相談し、提案内容や説明の分かりやすさ、対応の誠実さなどを比較しながら、自身にとって信頼できる相手を見極めることが重要です。
相談時には、物件の概要を正確に伝えるための資料を準備しておくと、その後の査定や提案が円滑に進みます。代表的なものとしては、以下が挙げられます。
- 購入時の物件パンフレット
- 登記事項証明書
- 固定資産税等納付通知書
また、建物が存在する場合には、建築確認済証や検査済証、図面などの関連書類があることで、買主への説明や調査がスムーズになります。
なお、登記済権利証（登記識別情報通知）はこの段階では不要です。紛失時のリスクが大きいため、持ち出さずに厳重に保管しておくことが望ましいでしょう。
ステップ② 不動産会社を選んで媒介契約を結ぶ
依頼先が決定した後は、不動産会社との間で媒介契約を締結します。媒介契約には複数の形態があり、他社への重複依頼の可否や売主自身による直接取引の可否、さらに活動報告の頻度などに違いがあります。
一般媒介契約は複数社への依頼が可能である一方、専任媒介契約および専属専任媒介契約では依頼先が1社に限定されます。
また、報告義務については、専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上の頻度で活動状況の報告を受けることが義務付けられています。
どの契約形態が適しているかは、売却スケジュールや物件特性、売主の関与度合いによって判断が分かれますが、いずれの場合も継続的に状況を共有しながら進められる体制を整えることが重要です。
ステップ③ 不動産会社が売却活動を行う
媒介契約の締結後は、不動産会社が主体となって売却活動を実施します。具体的には、ポータルサイトへの掲載や既存顧客への紹介、問い合わせ対応などを通じて購入希望者を募ります。
専任媒介契約および専属専任媒介契約では定期的な活動報告が義務付けられているため、売主は販売状況や反響の内容を把握することができます。
報告内容に目を通し、価格設定や販売方法について疑問や改善点があれば、適宜担当者と協議することが売却成功につながります。
ステップ④ 購入希望者と条件交渉を行う
購入希望者が現れた段階では、不動産会社が仲介役となり、契約条件のすり合わせが行われます。実務上は、価格に関する交渉に加え、測量図と現地状況の整合性確認、敷地内の樹木の処理、引き渡し時期の調整、既存建物の解体費用の負担など、複数の観点から条件が提示されることが一般的です。
これらの要望に対しては、売主の意向や負担とのバランスを踏まえながら調整が進められ、最終的に双方が合意できる条件に取りまとめられます。
ステップ⑤ 売買契約を締結する
条件が整理されると、不動産会社が売買契約書を作成し、契約締結の手続きへ進みます。契約当日は、通常、売主・買主が不動産会社の事務所等に集まり、宅地建物取引士による重要事項説明の後、契約書への署名・捺印を行います。
売主側では、本人確認書類や印鑑証明書に加え、登記済権利証（または登記識別情報通知）など、権利移転に必要な書類を準備する必要があります。事前に不動産会社へ確認しておきましょう。
また、契約書には所定の収入印紙の貼付が必要となります。
契約締結時には、買主から手付金が支払われます。金額については、売買代金の1割程度を目安とするケースが多いものの、個別事情に応じて調整されるのが一般的です。
ステップ⑥ 残金決済と引き渡し
売買契約締結後は、買主の資金手配が整い次第、残代金の決済と物件の引き渡しが行われます。
実務上は、これらの手続きは同日に実施されるケースが一般的であり、金融機関や司法書士の関与のもとで進められます。
当日は、司法書士が登記に必要な書類の最終確認を行い、不備がなければ買主から売主へ残代金が支払われます。同時に登記費用等の精算も行われ、その後、所有権移転登記の申請が法務局へ申請されます。登記完了後、買主には登記識別情報通知が交付されます。
また、固定資産税および都市計画税については、その年の1月1日時点の所有者が納税義務者とされていますが、実務上は引き渡し日を基準として日割り精算を行うのが通例です。加えて、不動産会社への仲介手数料もこの決済時に支払われます。
これにより、土地の売却手続きは一通り完了となります。
次回は、分筆にかかる費用と注意点について解説します。
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