自主管理マンションが売れにくいと言われる理由と対策（ 前編）

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

北九州市や福岡市では、築年数の経過した小規模マンションを中心に「自主管理マンション」が一定数存在しています。近年、老朽化や住民の高齢化により管理体制が不安定になり、売却しにくい物件として相談が増えています。

今回は、自主管理マンションがなぜ売れにくいのか、その背景と注意点をわかりやすく解説します。

自主管理マンションとは？

自主管理マンションとは、管理会社へ委託せず、区分所有者自らが建物全体の管理運営を行う形態を指します。
昭和期に建築されたマンションの一部でこの方式が採用されています。
ただし、マンション管理には専門性が求められるため、管理組合が十分に機能していないケースも多く、売却時に大きなハードルとなる場合があります。

自主管理マンションが売れにくいと言われる主な理由

自主管理マンションが市場で敬遠されやすい理由は、大きく分けて次の3点です。

1.管理組合が存在しない、または機能していない

本来、マンションの区分所有者は区分所有法に基づき、自動的に管理組合の構成員になります。
しかし、築古マンションでは以下のような理由で、管理組合が十分に運営されていない例があります。

• 総会が開催されていない
• 修繕積立金の徴収が行われていない
• 役員のなり手がいない
• 実質的に管理活動が止まっている

管理組合が存在しないマンションは、建物全体の維持管理が行われていない「管理不全状態」とみなされ、買主は将来のリスクを懸念します。結果として購入希望者が減り、売却がしづらくなるのです。

2.管理規約がない、または内容が古いまま

管理規約とは、マンション内でのルールや共用部分の取り扱いを定めた「マンションの憲法」にあたる重要書類です。
しかし、自主管理マンションでは以下の問題が起こりがちです。

• 管理規約がそもそも存在しない
• 内容が旧法基準のままで、令和の管理水準に合っていない
• 管理規約が活用されていない、居住者に周知されていない

管理規約が整備されていない物件は、トラブル時の判断基準がないため、買主にとって大きな不安材料になります。

3.長期修繕計画がない、または修繕積立金が不足している

近年のマンション売買では、「長期修繕計画」と「修繕積立金の適正額」が重要チェック項目です。しかし自主管理の場合では、以下のような問題が生じやすくなります。

• 長期修繕計画が未策定
• 修繕積立金が不足している
• 過去の修繕履歴が不明確
• 緊急の修繕に対応できない

これらが整っていないマンションは、将来的な維持管理に不安があると評価され、住宅ローン審査が通りにくくなるため、売却の大きな障害となります。

管理組合なしの物件を敬遠する理由

買主が最も敬遠するのは「管理組合がない」物件です。その理由は以下の通りです。

実際の管理状況が把握できない

内部事情は住民にしか分からず、外部の買主は「管理不全のリスク」を想定します。

資産価値を維持できない可能性が高い

建物や設備の劣化に対応できず、将来的な修繕が行われない懸念があります。

住宅ローンの審査が通りにくい

金融機関は、管理組合の有無や修繕積立金の状況をチェックします。
管理不全が疑われる物件は担保評価が下がり、ローン否決となるケースがあります。
住宅ローンが利用できない場合は、現金購入者に限られるため、売却市場が大幅に狭まってしまいます。

まとめ

自主管理マンションは管理体制が不十分なケースが多く、買主からリスクを懸念されることがあります。特に 管理組合・管理規約・長期修繕計画 の欠如は、売却が難しくなる大きな要因となる可能性があります。また、金融機関の評価が厳しく、住宅ローンが通らないことで市場価値が下がりやすくなります。

後編では、自主管理マンションを売れやすくするための具体的な改善策を解説します。

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