道路に接していない土地の売却方法と注意点を徹底解説

はじめに

こんにちは、エステートプランです。

道路に接していない土地は、新しい建物を建てられない場合が多く、一般的には「売りにくい土地」とされます。しかし、工夫次第で売却は可能です。
今回は、道路に接していない土地の特徴や売却が難しい理由、さらにスムーズに売却する方法と注意点をわかりやすく整理して解説します。

道路に接していない土地の特徴｜売却前に知っておきたい基礎知識

建物を建てる土地には、建築基準法で定められた「接道義務」があり、この条件を満たさない土地を「道路に接していない土地」と呼びます。

「道路に接していない土地」の具体例

• 周囲を他人の土地に囲まれて道路に接していない土地
• 敷地に接する道路の幅が4m未満の土地
• 道路に接している部分（間口）が2m未満の土地
• 旗竿地で通路部分の幅が2m未満の土地
建築基準法における道路には、幅4m以上の新設道路、昭和25年施行時点で既存だった道路、幅4m未満でも条件を満たす「みなし道路（二項道路）」があります。
売却を検討する際は、自治体情報や専門家による確認で、正確な接道状況を把握することが重要です。

道路に接していない土地が売りにくい理由

接道義務は、緊急時の避難や消防・救急車の通行を確保するために定められています。
そのため、接道義務を満たしていない土地は新築建物を建てられず、「建築不可物件」となります。
既存の建物がある場合でも、増改築や大規模リフォームには制限があり、建て替えはできません。この状態は「再建築不可物件」と呼ばれます。
再建築不可物件は活用の幅が狭く、売却価格も周辺相場の3〜7割程度まで下がるケースがあります。また、住宅ローンの利用が難しいため、購入者が限定されてしまいます。

道路に接していない土地を売却する方法

道路に接していない土地でも、工夫次第で売却は可能です。主な方法は以下の3つです。

1. セットバックで接道義務を満たす
   道路幅が4m未満の場合、建物を後退させることで道路幅を4m確保します。
   土地面積は減りますが、新築建築が可能になり、売却価格の改善も期待できます。
2. 隣地の一部を買い取って間口を確保
   間口が2m未満の場合、隣接地の一部を買い取ることで間口2m以上を確保できます。
   隣地全体を購入する必要はなく、接道部分だけ確保すれば接道義務を満たせます。
3. 隣接地所有者に売却
   隣接地が道路に接している場合、土地を隣接地所有者に売却することで、間接的に接道義務を満たすことができます。
   特に狭小地や変形地は、土地を統合することで価値が向上する場合があり、売却しやすくなります。

売却前に確認しておくべきポイント

1. 自治体の道路情報や登記簿で接道状況を確認する
2. 正確な境界や幅員の把握のため、測量を検討する
3. 再建築不可の場合、セットバックや隣地買い取りで建築可能になるか確認する

まとめ

• 道路に接していない土地とは
建築基準法で定められた接道義務を満たさない土地のこと。周囲に囲まれて道路に接していない、道路幅4m未満、間口2m未満の土地が該当します。
• 売却が難しい理由
再建築不可物件となり、新築や建て替えができず、売却価格が低くなる。住宅ローンの利用も困難。
• 売却方法
セットバックや隣地買い取りで接道義務を満たして再建築可能にする方法、または隣接地所有者への売却などがあります。
道路に接していない土地でも、適切な方法を取れば売却は可能です。売却を検討する際は、専門家と相談しながら最適な手段を選ぶことが重要です。

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