外国人との不動産売買契約に必要な手続きと注意点【その3】

はじめに

こんにちは！エステートプランです。

日本で外国人の方がマンションを購入するケースは少なくありません。全3回シリーズの最終回となる今回は、マンションを外国人の方に売却する際に、売主として押さえておきたい注意点を解説します。

外国人にマンションを売却するときの注意点

マンションには、一戸建てにはない「みんなで暮らすためのルール」がたくさんあります。海外の住まい方とは大きく異なる部分も多いため、入居後のトラブルを防ぐには、売主・不動産会社が十分に説明することが大切です。特に説明が必要なポイントを見ていきましょう。

① 管理費・修繕積立金について理解してもらう

マンションを購入すると、毎月の費用が発生します。まずは、この費用の仕組みを買主にしっかり理解してもらいましょう。

日本の分譲マンションでは、管理規約や使用細則などで管理費・修繕積立金・駐車場使用料などの徴収方法が定められています。
一方、海外にはこうした制度自体がない国もあります。私たちにとって「知っていて当たり前」のことでも、国が違えば当たり前ではありません。入居後にどのような費用が、いくらかかるのかを、事前に説明して理解を得ておきましょう。将来的に金額が改定される可能性があることも、あわせて伝えておくと安心です。

これらの費用は、口座振替で支払うのが一般的です。買主が海外に住んでいて日本の金融機関に口座を持っていない場合は、海外口座からの送金など、管理組合や管理会社が対応できる支払い方法を確認する必要があります。

海外口座から送金する場合は、送金手数料の負担を減らすため、数か月〜数年分をまとめて支払いたいという希望が出ることもあります。そのような場合は、管理組合や管理会社に一括払いが可能かを確認し、管理費や修繕積立金の金額が改定されたときの取り扱いも、事前に確認しておくことが大切です。支払い方法について不明な点がある場合は、管理会社や不動産会社に確認しましょう。

② 分譲マンションのルールを理解してもらう

マンションには、住民みんなが快適に暮らすためのルールが設けられています。ルールが十分に伝わっていないと、トラブルにつながりやすくなります。

また、海外では「専有部分」（自分だけが使える部分）と「共用部分」（みんなで使う部分）という考え方がない国もあり、認識の違いが原因となるトラブルも見られます。

マンションのルールを十分に理解していない場合、「ペット」「リフォーム」「住居以外での使用」などをめぐってトラブルになることがあります。

リフォームについて

専有部分のリフォームや修繕は、工事内容や管理規約によって、管理組合への申請・承認や届出が必要となる場合があります。玄関扉などの共用部分は、原則として所有者が自由にリフォームすることはできません。しかし実際には、理解不足から所有者が単独でリフォームしてしまい、トラブルになる例があります。

住居以外での使用について

管理規約や使用細則で「専有部分は住居以外に使用できない」と定められている場合は、所有者であっても、別の用途で使うことは認められません。事務所や倉庫、民泊としての利用が禁止されている場合は、その旨を事前にはっきり説明しておきましょう。

このほか、マンションごとに定められているルールや、日本のマンション特有のマナーについても、同様にわかりやすく説明することが大切です。

③ 海外在住の買主には「国内管理人」の制度も確認しておく

買主が海外に住んでいる場合は、マンションの管理組合との連絡方法にも注意が必要です。

2026年（令和8年）4月1日に改正区分所有法が施行され、国内に住所などを有しない区分所有者に代わって、総会の招集通知の受け取りや議決権の行使などを行う『国内管理人』の制度が設けられました。海外在住の所有者に連絡がつきにくいという課題に対応するための仕組みです。

国内管理人は、海外在住の区分所有者が選任できる制度です。ただし、管理規約で国内管理人の届出などが定められている場合もあるため、海外在住の買主への売却を進める際は、管理会社や不動産会社に確認しておくと安心です。

まとめ

外国人の方へ不動産を売却する場合も、基本的な手続きの流れは日本人が相手のときと変わりません。ただし、買主の在留資格や居住地によって、必要な書類や手続きが変わる点には注意が必要です。

マンションの場合は、管理費・修繕積立金や居住ルールが海外と大きく異なることもあります。手順やルールを事前にわかりやすく説明し、認識のずれがない状態で商談を進めましょう。

福岡市・北九州市で外国人の方へのマンション売却をお考えの方は、ぜひお気軽にご相談ください。物件の状況や買主の事情に合わせて、最適な進め方をご提案いたします。

エステートプランでは、北九州・筑豊・京築・朝倉・福岡エリアでの不動産に関する無料相談を提供しています。売却、処分、住み替え、税金に関することなど、不動産に関するどんなご相談でもお気軽にご連絡ください。