空き家の倒壊責任と放置リスク｜管理方法と対策を解説

はじめに

こんにちは！エステートプランです。

近年、台風や豪雨、地震などによる自然災害が発生しており、空き家を所有している方にとって、建物の安全管理は重要な問題です。
相続などにより、所有している家が空き家の状態になっている方の中には、「もし倒壊したら責任はどうなるのだろう」と不安を感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
空き家が倒壊して人や物に被害を与えた場合、原則として所有者が損害賠償責任を負う可能性があります。何の対策も取らずに劣化が進めば倒壊リスクは高まり、被害の内容によっては多額の損害賠償を求められる可能性もあります。

今回は、空き家の倒壊責任の考え方と、放置することで生じるリスク、倒壊を防ぐための管理方法についてわかりやすく解説します。

空き家は倒壊リスクが高い

人の出入りがない建物は換気の機会が少なく、湿気がこもりやすい環境になります。湿気は建物の劣化を加速させる大きな原因のひとつです。
また、空き家は人の目が届きにくいため、雨漏りやひび割れなどの問題が発生しても気づきにくく、劣化が進みやすい傾向があります。

劣化しやすい箇所

特に、日差しや風雨にさらされる外壁や屋根は、ひび割れや損壊した部分から雨水が浸入すると、天井裏や壁の内部にしみ込み、柱や梁などの構造部材を腐食させます。
また、湿度が高い環境ではシロアリによる被害が発生することがあり、木材の劣化によって建物の強度が低下する可能性があります。金属部品のさびも同様に、建物の耐久性を低下させる原因となります。

倒壊が起こるケース

構造部材の強度が落ちると、壁や屋根を支えきれなくなり、崩落につながる危険性があります。
2階建て住宅では、2階の壁などが崩れ落ちることで、階下にも被害が及ぶ可能性があります。また、屋根や外壁の一部が落下・飛散し、周辺の家や通行人に被害を与えるリスクもあります。
さらに、台風によって屋根や外壁が飛散したり、地震によって建物が倒壊したりする可能性もあるため、日頃から建物の状態を確認しておくことが大切です。

空き家の倒壊責任は原則として所有者が負う

空き家が倒壊して人や物に損害を与えた場合、
民法第717条（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）に基づき、
原則として所有者が損害賠償責任を負う可能性があります。

具体的には、以下のようなケースが想定されます。

・台風で屋根が飛び、隣家を損壊させた
・庭木が倒れて近隣住民にケガをさせた

被害者が医療機関を受診した場合は医療費、通院・入院で仕事を休んだ場合は休業損害など、被害の内容に応じてさまざまな損害について賠償を求められる可能性があります。
被害の規模によっては高額な賠償につながる可能性もあるため、空き家の管理を放置することは避けたほうがよいでしょう。

「特定空家等」に該当する可能性

屋根や外壁の脱落・飛散、建物の著しい傾き、基礎や土台の破損など、倒壊の危険性がある空き家は、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、「特定空家等」に該当すると判断される可能性があります。
特定空家等に該当し、必要な措置を講じるよう行政から助言・指導を受けたにもかかわらず改善されない場合、勧告などの措置が行われることがあります。

勧告を受けると税負担が増加する可能性がある

通常、居住用建物が建っている土地には、固定資産税・都市計画税の軽減措置である「住宅用地の特例」が適用されます。
しかし、特定空家等について勧告を受け、一定の要件に該当すると、この特例の対象から外れる場合があります。
その結果、土地部分にかかる固定資産税・都市計画税の負担が大きく増加する可能性があります。住宅用地の特例が適用されなくなった場合、固定資産税は最大6倍、都市計画税は最大3倍となる場合があります。

命令・行政代執行へと発展する可能性がある

勧告を受けても必要な措置を講じない場合、状況によっては、より強制力の高い「命令」が発せられることがあります。
命令に違反した場合は、50万円以下の過料が科される可能性があります。
さらに、命令を受けても必要な措置が講じられない場合には、行政代執行が実施されることがあります。

行政代執行とは

行政が所有者に代わって、倒壊の危険がある建物の除却など、必要な措置を行う制度です。その費用は原則として所有者の負担となり、支払いが行われない場合には、財産の差押えなどの措置が取られる可能性もあります。

相続放棄しても管理義務が生じる場合がある

空き家を相続放棄した場合でも、すべての管理上の責任から直ちに解放されるとは限りません。
民法第940条（相続の放棄をした者による管理）では、相続放棄をした者が相続財産に属する財産を現に占有している場合、その財産を保存する義務について定められています。
そのため、「相続放棄したから関係ない」と一律に判断することはできません。相続放棄後の空き家の取り扱いについては、相続人の状況や空き家の管理状況などによっても異なるため、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

倒壊を防ぐための管理方法

倒壊を防ぐには、建物の問題を早期に発見し、迅速に対処することが重要です。
管理方法には、自分で行う方法と専門会社に委託する方法の2つがあります。

自分で管理する場合

費用を抑えられる反面、定期的に時間と手間をかける必要があります。管理の基本は以下のとおりです。

・定期的に換気を行い、湿気を排出する
・室内外の清掃・点検を行う
・屋根や外壁に破損やひび割れがないか確認する
・建具の動きに不自然さがないか確認する

定期的に訪問して建物の状態を確認することが大切です。月1回程度を目安に訪問するなど、継続的に管理するとよいでしょう。
管理に赴く際は近隣の方に挨拶し、トラブル発生時の連絡先を伝えておくと、問題の早期発見につながります。

管理会社に委託する場合

遠方に住んでいる場合や、仕事などで管理の時間が取れない場合は、空き家管理を専門とする会社への委託が有効です。
委託料はかかりますが、専門会社による定期的な点検を受けることで、自分では見落としやすい建物の異常などを早期に発見しやすくなります。

空き家を放置するその他のリスク

倒壊以外にも、空き家を放置することには以下のようなリスクがあります。

・放火・不法侵入・不法投棄などの被害に遭うリスク
・周辺の景観悪化による近隣トラブルや行政指導
・害虫・悪臭による衛生上の問題
・周辺地域も含めた不動産価値への悪影響

劣化が進むほど修繕や解体などにかかる費用が増え、売却にも影響する可能性があります。
将来的に利用する予定のない空き家は、適切に管理するだけでなく、早めに売却を検討することも有効な選択肢です。

まとめ

空き家を所有している場合、倒壊や建物の一部の落下・飛散などによるトラブルを防ぐためにも、建物の状態を定期的に確認し、必要な修繕や管理を行うことが大切です。
一方で、遠方に住んでいるなどの理由から、継続的な管理が難しいケースもあります。将来的に利用する予定がない空き家については、早めに売却を検討することで、維持管理の負担や放置によるリスクを抑えられる場合があります。

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