自然死のあった家を売却する方法｜告知義務の有無と売却価格への影響【前編】

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

家族を自宅で看取った場合、その家は「事故物件」になるのでしょうか。売却を考えたとき、そんな疑問を持つ方は少なくありません。
結論からいうと、老衰や病死などによる自然死は、原則として買主への告知の対象とはされず、事故物件として扱われるケースも基本的にはありません。ただし、状況によっては告知が必要となるケースもあるため、自己判断は禁物です。

前編では、国土交通省のガイドラインにおける人の死の告知に関する考え方と、自然死で告知が必要となるケースについて解説します。

自宅で家族を看取った場合、事故物件になる？

2021年（令和3年）10月に国土交通省が公表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、人の死に関する事案について、宅地建物取引業者が買主や借主に告知すべき場合の判断基準が示されています。

原則として、自然死や日常生活上の不慮の事故死については、告知の対象とはされていません。一方、自殺・他殺など、自然死や日常生活上の不慮の事故死に該当しない死亡や、自然死等であっても長期間発見されず特殊清掃等が行われた場合には、告知が必要となる可能性があります。

告知が必要となる可能性があるケース

自殺・他殺など、自然死や日常生活上の不慮の事故死に該当しない死亡
自然死や不慮の事故死であっても、長期間発見されず、特殊清掃や大規模リフォーム等が行われた場合

なお、原則として告知が不要とされる事案であっても、買主や借主から人の死の有無について質問された場合などは、告知が必要となることがあります。

自然死は原則として告知の対象にならない

日常生活の中で起こりうる自然死や不慮の事故死について、国土交通省のガイドラインでは、原則として告知の対象とはされていません。

告知の対象とならないケース

自然死： 老衰・病死
不慮の事故死： 自宅階段からの転落・入浴中の転倒や溺死・食事中の誤嚥など

ただし、自然死であっても、長期間にわたって発見されず、特殊清掃や大規模リフォーム等が行われた場合は、告知が必要となる可能性があります。

人の死と「心理的瑕疵」の関係

心理的瑕疵とは、買主・借主に心理的な抵抗や不安を与える可能性のある事実のことです。人の死も、その内容や状況によっては心理的瑕疵に該当する可能性があります。
こうした物件に対する受け止め方は人によって異なりますが、個人の感覚だけで判断するとトラブルの原因になりかねません。そのため、国土交通省では、人の死に関する事案について、宅地建物取引業者が告知すべき場合の判断基準をガイドラインで示しています。

自然死で告知が必要となるケース

自然死や日常生活上の不慮の事故死は、原則として告知の対象とはされていません。ただし、発見までに時間がかかり、特殊清掃や大規模なリフォームが必要になった場合などは、買主の契約判断に影響を及ぼす可能性があるため、告知が必要となることがあります。

ケース① 発見が遅れた「自然死」「孤独死」

自然死であっても、長期間にわたって発見されず、特殊清掃や大規模リフォーム等が行われた場合は、告知が必要となる可能性があります。
特に、長期間放置されたことで建物に染みや臭いが残り、特殊清掃や大規模なリフォームが必要となったケースでは、買主の契約判断に影響を及ぼす可能性があります。

なお、人の死に関わる事実はデリケートな問題です。仲介を依頼する不動産会社には自然死や孤独死があった事実を伝え、告知の要否について専門家の判断を仰ぐことをおすすめします。

ケース② 「突然死」は状況によって異なる

浴室での心筋梗塞など、突然の死亡であっても、死因や発見までの状況、特殊清掃等の有無によって、告知が必要かどうかの判断は異なります。
自然死や日常生活上の不慮の事故死に該当し、特殊清掃等が必要となっていない場合は、原則として告知の対象とはされていません。

一方、発見が遅れて特殊清掃等が行われた場合は、告知が必要となる可能性があります。
告知が必要な事案に該当するかどうかはケースバイケースであり、個人での判断は難しい問題です。自然死のあった家を売却する際は、必ず不動産会社に相談するようにしましょう。

まとめ

自然死や日常生活上の不慮の事故死は、原則として告知の対象とはされていない
自然死であっても、長期間発見されず、特殊清掃や大規模リフォーム等が行われた場合は、告知が必要となる可能性がある
原則として告知が不要なケースでも、買主から人の死について質問された場合などは、告知が必要となることがある
人の死に関する告知の要否は状況によって異なるため、自己判断せず不動産会社に相談することが重要

次回後編では、自然死のあった家の売却価格の相場と、売却方法の選び方について詳しく解説します。

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