2026.08.23 不動産売却のコツ

築50年超の古い家を少しでも高く売る方法【後編】

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

前編では、築50年超の家の資産価値の考え方と、家としての機能が残っている場合の売却方法を解説しました。
今回は、劣化が進んで家としての価値がなくなった場合の売却方法を解説します。

長年空き家になっていたり、劣化が著しく人が住めない状態の家の場合、以下の3つの売却方法が考えられます。

「更地渡し」とは、建物を解体・撤去し、更地の状態で土地を引き渡す方法です。

土地の購入を希望する買主にとって、築50年超の建物は基本的に不要なものです。解体費用や手間を省きたいと考えるのは自然なことですが、一方で「古くても安く家が欲しい」という買主もいます。売主が先に建物を解体してしまうと、そうした買主へのアピール機会を失うことになります。

そこで有効なのが、「古家付き土地・更地渡し可」として売り出す方法です。古家を求める買主と土地を求める買主の両方にアプローチできるため、どちらか一方に絞るよりも売却のチャンスが広がります。

一見、中古住宅の売却と似ていますが、「中古住宅」が「家」をメインとして売り出すのに対し、「古家付き土地」は「土地」の売却がメインという点が異なります。

「古家付き土地」として売り出すことで、土地を探している買主に的確にアプローチできます。また、あらかじめ古家があることを明示したうえでの売却となるため、売主が解体費用を負担する必要もありません。

もうひとつ重要なポイントが固定資産税です。土地に建物が建っている間は「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税は最大6分の1（200㎡以下の部分）に軽減されます。しかし、更地にすると特例の適用外となり、買主が見つかるまでの間、税負担が大幅に増加します。

売却が完了するまでは建物をそのままにしておくほうが、売主にとって有利なケースが多いといえます。

深刻なシロアリ被害があるなど到底住める状態ではない家や、管理が行き届かず倒壊の危険がある建物は、取り壊して更地にしてから売却する方が良い場合もあります。

更地にすることで、建物に関する契約不適合責任のリスクはなくなります。また、土地に埋設物や土壌汚染などが判明した場合も、その状況を契約書に正確に記載したうえで売却を進めることができます。

ただし、更地にすると前述の固定資産税の特例が適用されなくなる点と、解体費用が発生する点には注意が必要です。

解体を検討する際は、事前に不動産会社に相談したうえで判断しましょう。

築50年超の古い家であっても、状態が良ければ中古住宅として仲介売却が可能です。
もし家としての価値がなくても、「古家付き土地・更地渡し可」「古家付き土地」「更地」などとして売却を検討することができます。自己判断で取り壊さず、まずは不動産会社などの専門家へ相談することをおすすめします。

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