2026.08.20 不動産売却のコツ

築50年超の古い家を少しでも高く売る方法【前編】

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

「築50年以上の家を売りたいけれど、こんなに古くて売れるのだろうか」と不安を感じている方は少なくありません。

築浅の物件と比べると売りにくいのは事実ですが、やり方次第で売却は十分に可能です。
築年数だけで売却を諦める必要はありません。
今回は、築50年超の家の資産価値の考え方と、家としての機能が残っている場合の売却方法を解説します。

結論からいうと、築50年以上の建物は資産価値がゼロ、またはごくわずかと評価されるケースがほとんどです。そのため、売却価格は実質的に「土地の価格」となるのが一般的です。

「まだ住める家なのに価値ゼロ？」と驚かれるかもしれませんが、建物の資産価値は税務上の耐用年数の考え方も一つの目安として評価されます。築年数が経つほど資産価値は下がり、多くの場合、耐用年数の目安を超えると建物の査定額はゼロ、またはごくわずかと評価されます。

非事業用の居住用建物では、税務上の耐用年数の考え方として、事業用建物の法定耐用年数を基に1.5倍した年数が目安として用いられます。たとえば木造住宅では33年が目安となります。

ただし、同じ築50年以上の家でも、劣化が激しい物件から丁寧にメンテナンスされた物件まで状態はさまざまです。家としての機能が保たれている場合は、売却できる可能性があります。

法定耐用年数を超えていても、「中古住宅」として売却できなくなるわけではありません。定期的にリフォームや外壁塗装・修繕などを行い、良好な状態を保っている物件であれば、中古住宅として市場に出すことは十分に可能です。

手入れが行き届いた木造住宅は、古民家としての風情を求める買主の需要も見込めます。
福岡市・北九州市エリアでも、趣のある古民家物件を探している方は一定数いらっしゃいます。状態の良い物件であれば、中古住宅としての売却をまず検討してみましょう。

仲介でなかなか買主が見つからない場合は、不動産買取の活用を検討しましょう。

買取のデメリットは、仲介による売却相場より概ね3割程度安くなる点です。これは、不動産会社がリフォームや更地化などの再販コストをあらかじめ差し引いて査定額を算出するためです。

一方で、買取には以下のメリットがあります。

① 短期間で売却・現金化できる

買主を探す必要がなく、査定額に合意できれば1週間～1か月程度で現金化が可能です。

② 仲介手数料が不要

不動産会社が直接買い取るため、仲介手数料は発生しません。コストを抑えて売却したい方に向いています。

なお、仲介の場合の手数料の上限は以下のとおりです。

物件価格が400万円超の場合：売却価格×3％＋6万円＋消費税

例）2,500万円で売却した場合
2,500万円×3％＋6万円＋消費税＝89.1万円

③ 契約不適合責任が免責される

契約不適合責任とは、引き渡した不動産が契約内容と異なる状態だった場合に、売主が負う責任のことです。引き渡し後に雨漏りやシロアリ被害などが発覚した場合、修繕費用の負担や、最悪の場合は契約解除を求められるリスクがあります。

築50年超の物件では、どこかに不具合があっても不思議ではありません。不動産買取では、契約不適合責任が免責されるケースが一般的なため、売却後に責任を問われる心配がなく、安心して手放せる点は大きなメリットです。

築年数が相当経っている物件の中には、現行の建築基準法を満たしていない「再建築不可物件」となっているケースがあります。その多くは、接道義務を満たしていない土地に建つ建物です。

接道義務とは、「幅員4m以上の道路に、敷地が2m以上接していなければならない」という建築基準法上のルールです。建築基準法の施行以前に建てられた建物は、この義務を満たしていない可能性があります。

再建築不可物件は、現在の建物を取り壊すと新たな建物を建てることができません。自己判断で取り壊す前に、必ず不動産会社に売却方法を相談しましょう。

後編では、劣化が進んで家としての価値がない場合の売却方法を詳しくご紹介します。

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