浸水被害のある家を少しでも高く売るために知っておきたいポイント
目次
はじめに
こんにちは、エステートプランです！
近年、集中豪雨や台風の大型化により、床下浸水・床上浸水の被害を受ける住宅が全国的に増加しています。福岡市・北九州市エリアも例外ではなく、河川の氾濫や都市型洪水による浸水被害が毎年のように報告されています。
「浸水した家は売れるのだろうか…」と不安を感じているオーナーの方も少なくないでしょう。
結論からいえば、浸水した家でも売却は可能です。ただし、通常の物件と比べて売却しづらい面があることも事実です。
今回は、浸水被害を受けた家の価値への影響や、少しでも高く売るためのポイントを詳しく解説します。復旧作業時の注意点もあわせてご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
浸水すると家の価値はどのくらい下がるのか
浸水被害を受けた物件の売却価格は、一般的に市場相場の2〜3割程度低くなることが多いとされています。
一度浸水した家は、再び被害を受けるリスクがあると判断されやすく、また住宅の柱・梁・壁などの構造部分にダメージが残っている可能性もあるため、購入をためらう買主が多いからです。
さらに、近年の気候変動による自然災害の増加を背景に、川沿いや低地に位置する物件に対して慎重な姿勢を示す買主も増えています。
ただし、すべての浸水物件の価値が大幅に下がるわけではありません。
浸水の程度や物件の立地条件によっては、価格への影響が限定的にとどまるケースもあります。
また、福岡市・北九州市のような都市部では、駅や商業施設、医療機関、学校などへのアクセスが良好な物件は、多少の浸水被害があっても立地の利便性が価値を下支えすることがあります。
浸水した家を売却する際の重要ポイント
浸水被害を受けた家をそのまま市場に出しても、特別な事情がない限り買い手はつきにくいのが現状です。
高く売るためには、物件価値の回復と売却方法の工夫といったアプローチが有効です。
ただし、売却前に必ず押さえておくべき重要事項を確認しておきましょう。
浸水の事実は必ず買主に告知する
不動産取引では、宅地建物取引業法に基づき、「買主の意思決定に影響を与える重要な情報」を説明する義務があります。
浸水被害の事実はこれに該当するため、意図的に隠した場合は告知義務違反とみなされます。
万が一、告知をせずに売却した場合、引き渡し後に買主から契約不適合責任（物件の状態が契約内容と異なる場合に売主が負う責任）を追及される可能性があります。
契約解除や損害賠償請求に発展するケースもあるため、浸水の事実は必ず正直に開示しましょう。
また、不動産会社には水害ハザードマップ（浸水リスクのある区域や避難場所を示した地図）を用いて、物件所在地を買主へ説明する義務があります。
浸水の事実は、不動産会社が調査の過程で把握するため、隠し通すことは実質的に困難です。誠実な対応が、スムーズな売却への近道といえるでしょう。
高く売る方法① 物件の状態を把握し、価値を回復させる
浸水被害を受けた物件の価値を取り戻すには、まず現状をしっかりと調査・把握することが出発点になります。
- ホームインスペクション（住宅診断）の活用
ホームインスペクションとは、住宅診断士などの専門家が客観的な立場から住宅の劣化や不具合を調査するサービスです。
浸水によって柱や梁が腐食していたり、カビやシロアリが発生していたりするケースもあるため、売却前に専門家の診断を受けておくことが重要です。
「異常なし」という診断結果を書面で提示できれば、買主の不安を解消する有力な材料になります。
仮に問題が発見された場合でも、早期に適切な対処が可能になります。 - 地盤調査の実施
浸水によって地盤が緩み、基礎部分のコンクリートが傷んでいる可能性もあります。
地盤調査を行い、必要に応じて地盤改良工事を実施することで、物件の安全性と価値を高めることができます。改善内容を写真や工事記録として残しておくと、買主への説得力も高まります。
※注意
修繕・改良工事に高額な費用がかかる場合は、費用対効果の観点から現状のまま売却する方が合理的なケースもあります。
高く売る方法② 売却方法を工夫する
不動産会社への買取を検討する
不動産の売却方法には、大きく分けて次の2つがあります。
仲介：不動産会社が仲介役となり、一般の買主を探す方法
買取：不動産会社が物件を直接買い取る方法
買取は仲介と比べて売却価格が低くなる傾向がありますが、浸水被害を修復しないままでも買い取ってもらえる可能性があります。これは、不動産会社がリフォームして再販することを前提としているためです。
また、不動産会社が物件の状態を確認したうえで買い取る場合、契約不適合責任を免責してもらえるケースもあり、売主にとって大きなメリットとなります。
ただし、大手不動産会社や一般的な物件を主に扱う会社では、浸水被害のある物件の買取を断られることもあります。
訳あり物件や瑕疵物件の取り扱い実績が豊富な不動産会社を選ぶことが重要です。
少しでも有利な条件で売却するためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、価格・対応スピード・担当者の誠実さを比較検討しましょう。
更地にして売却するという選択肢
修繕費用が高額で資金の捻出が難しい場合や、リフォームしても期待する価格が見込めない場合は、建物を取り壊して更地として売却する方法も選択肢のひとつです。
更地にすることで土地としての需要が生まれ、新築を希望する買主にアプローチできるようになります。ただし解体費用も発生するため、不動産会社と十分に相談したうえで判断することをおすすめします。
浸水後の復旧作業で知っておきたい注意点
復旧前に必ず安全を確認する
水が引いたからといって、すぐに建物内へ立ち入るのは危険です。
特に次の状態が疑われる場合は、専門業者に確認を依頼してください。
・構造部分（柱・梁・基礎）に深刻なダメージがある
・電気系統がショートしている
・ガスが漏れている
外観から判断するのは難しいため、「危険な状態かもしれない」という前提で行動することが大切です。
ブレーカーの操作やガス設備への接触は避け、必ず専門業者に対応を依頼してください。
浸水後に必要な4つの復旧作業
① 排水作業
浸水状態が長引くと、錆やカビが発生しやすくなります。土砂や木片などを取り除き、速やかに排水を行いましょう。
② 清掃作業
床上浸水の場合、畳・床材・家具なども被害を受けています。泥汚れや水分を拭き取り、使用不能になった家具や膨張した畳・床材は衛生上の観点から処分することをおすすめします。
③ 乾燥作業
排水後は換気を十分に行い、室内をしっかり乾燥させます。家具や畳は天日干しにするか、扇風機などを活用して乾燥を促しましょう。
④ 消毒作業
細菌の繁殖を防ぐため、床下を含む家全体の消毒を行います。消石灰を散布する方法もありますが、取り扱いには注意が必要なため、専門業者への依頼をおすすめします。
まとめ
浸水被害を受けた家でも売却は可能ですが、再び被害を受けるリスクや建物への影響が懸念されるため、一般的には市場相場より2〜3割程度低い価格になることが多いとされています。少しでも有利に売却するためには、ホームインスペクション（住宅診断）などで物件の状態を把握し、必要に応じて修繕を行うほか、不動産会社による買取や更地としての売却など、状況に応じた方法を検討することが大切です。
浸水被害を受けた物件の売却は、通常の不動産売却以上に専門的な知識と経験が求められます。福岡市・北九州市エリアで浸水物件の売却をご検討の方は、まずは実績のある不動産会社へ相談することをおすすめします。
エステートプランでは、北九州・筑豊・京築・朝倉・福岡エリアでの不動産に関する無料相談を提供しています。売却、処分、住み替え、税金に関することなど、不動産に関するどんなご相談でもお気軽にご連絡ください。