住宅ローン返済中の家は賃貸にできる？手順や注意点を解説！

原則として、住宅ローンの返済中は家を賃貸に出すことはできません

住宅ローンが残る家を、賃貸にすることはできません。
これは、住宅ローンが「自己居住用」であることを条件とした融資であるため、低金利・長期返済が認められています。自分が住む家ならば、滞納や不払いなどの事態が起こりにくいからです。

もし、住宅ローンを融資した金融機関の許可なく他人に貸したことが発覚した場合、契約違反となりローンを全額返済しなければならない場合があります。

ただし、必要な手続きを行えば住宅ローンが残っている住宅を賃貸に出すことが可能です。その方法の 1 つとして、賃貸住宅専用ローンへの切り替えがあります。また、金融機関にもよりますが、親の転勤や介護など、融資を受ける際には予測できなかったやむを得ない事情の場合には、住宅ローンを継続しながら賃貸住宅としてご利用いただける場合があります。

では、実際にどのような場合に賃貸できるのか、詳しく解説していきましょう。

住宅ローンが残っていても賃貸に出せるケースとは？

家を賃貸に出すには、2 つの方法があります。

１つ目は、本人または家族がそこに住み続けながら、家の一部を貸し出すものです。
２つ目は、自宅を丸ごと賃貸に出す方法です。

このような場合、住宅ローンの返済はどうすればいいでしょうか。

1.当初から賃貸併用住宅として契約している場合

住宅の一部を賃貸する賃貸併用住宅は、自宅と賃貸がフロアごとに仕切られているか、壁で左右を分割して住み分ける住宅です。
自己居住用床面積の割合が 60%以上であれば、住宅ローンの対象となります。

アパートを建築する際のローンに比べ、住宅ローンは金利が低いため、返済額を低く抑えることができます。また、住宅ローン控除も住宅部分に適用されます。たとえば、総床面積の 60%が自宅である場合、ローン総額の 60%が住宅ローン控除の対象となります。

2.転勤等やむを得ない事情がある場合

自己居住できなくなる理由には、急な転勤や実家暮らしの親の介護など「やむを得ない事情」があります。

住宅ローンを組む時点ではそのような状況は想像しにくいので、金融機関に相談すれば賃貸住宅への転用が認められるかもしれません。ただし、金融機関によって対応が異なります。

金融機関によっては、住宅以外への転用を認めていない場合もありますので、住宅ローンを借りる場合の住宅ローンの扱いについては、事前に金銭消費貸借契約書（ローン契約書）を確認しておきましょう。

例えば、「借入後、住宅ローンの対象となる物件を賃貸又は譲渡する場合には、あらかじめ銀行の承認を得なければならない」と契約書に記載されている場合。この一文をよりどころとして、交渉に入ります。

3.融資条件の変更を前提にする場合

住宅ローンを賃貸住宅向けのローンに借り換えることで、家を貸し出すことができます。ただし、賃貸住宅ローンの金利は一般的に住宅ローンの金利よりも高くなります。また、住宅ローン控除も適用されません。

家賃収入で住宅ローンを完済できますが、負担は増えます。ローンの借り換えをするときは、返済額の増加と新たな収入のバランスを慎重に検討してください。

住宅ローンが残っている住宅を賃貸に出すときの注意点

やむを得ない事情で、住宅ローンが残っている物件を賃貸に出す際の注意点を見ていきましょう。

1.金融機関によって対応が異なる

自宅を賃貸に出す場合、住宅ローンの借入先が民間金融機関か住宅金融支援機構かで対応が変わります。

〈借入先が民間金融機関の場合〉
民間金融機関から住宅ローンの融資を受けていた人が、賃貸住宅ローンに切り替えるのが一般的です。
ただし、転勤や転職、介護など、借り入れ時点で予測できない事情で貸し出す場合は、借り換えをせずに住宅ローンの返済を継続できる可能性があります。とはいえ、一部の金融機関では一切受け付けていないので注意が必要です。

〈借入先が住宅金融支援機構の場合〉
住宅金融支援機構から融資を受けている場合、基本的には民間金融機関の賃貸住宅ローンに借り換える必要があります。
上記のようなやむを得ない事情により一時的に家族全員が居住できなくなった場合は、一定の条件を満たせば、借り換えをせずに返済を続けることができます。

その条件は、事前に住宅金融支援機構に相談し、期間中の貸付住宅の管理者を選任し、融資住宅留守管理承認申請書を提出することです。なお、「一時的」な留守管理期間は 3 年以内です。期間内に自宅に帰れる見込みがない場合は、受け付けられません。

2.手数料がかかる場合があります

賃貸住宅ローンへの切り替えには、さまざまな手数料がかかり、印紙税や抵当権の設定費用が発生する場合があります。

3.住宅ローン控除は受けられない

住宅ローン控除は、ローン開始から 10 年間控除できます。ただし、住宅ローン控除は、居住用住宅であることを条件としています。
賃貸にしている場合、その間は条件を満たさないため控除を受けることができません。10 年間の控除期間を延長することはできず、居住していない期間について控除の先送りもできません。

たとえば、家族全員が 10 年のうち 2 年住んでいなかった場合、控除は残りの 8 年間のみ利用できます。

4.管理の手間や費用が発生する

誰も住んでいない期間に賃貸するのは合理的だと思われるかもしれませんが、それには時間とお金がかかることを忘れてはなりません。
入居者の募集から賃貸借契約の締結、建物や設備のメンテナンス・修繕、入居時・退去時のトラブル対応まで、賃貸の運営・管理には多くの時間と労力を要します。

知識やノウハウがないと運営が難しいので、不動産会社に依頼することが多いです。また、家族で遠方に引っ越すための賃貸ですから、自身でクレームに対応することは不可能です。そのため、管理は管理会社に委託するのが一般的です。

賃貸にすれば賃貸収入が見込めますが、費用も発生するので注意が必要です。

5.正当な理由がなければ入居者を退去させられない

賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の 2 種類があります。

賃貸契約である普通借家契約は契約期間を 2 年とするのが一般的ですが、この契約の場合、オーナーが再び住みたいと考えても、入居者に退去の意思がない限りは、明け渡してもらうことはできません。借主保護のため、入居者が希望する限り住み続けることができるのです。

オーナーの意向で解約できるのは、何らかの「正当な理由」がある場合のみです。例えば、「自宅に戻って住みたいから」というだけでは、「正当な理由」として認められません。

一方、「定期借家契約」は、契約期間を自由に決めることができ更新はありません。
解約をする場合は、契約期間満了の 1 年から 6 ヶ月前までに書面による解約予告を行い、契約期間満了時に確実に明け渡してもらえます。

そのため、転勤などで一定期間後に自宅に戻れる場合は定期借家契約が適しています。しかし、「期間限定」ということで入居者が集まりにくく、相場よりも家賃が安くなる傾向にあります。

使わない家を業者買取してもらう方法

一定期間、家を空ける場合は賃貸でもいいですが、将来戻ってくる可能性が低い場合は、思い切って売却することもできます。
売却に関する業務の一部を不動産会社に委託することはできますが、すべてを委託することはできません。売買契約の締結、住宅ローンの完済、抵当権の抹消手続きなど、何度も行き来する必要があります。

転居が急ぎの場合は仕方がありませんが、移動や有給休暇の取得などの手間を考えると、引っ越し前に物件を売却することで負担を軽減できます。引っ越し前に確実に売却を完了させたい場合は、買取業者による「買取」という方法が適しています。

ポイント①いくらで売れるか事前に確認できる

買取業者に相談すると、数日以内に訪問査定、1 週間程度で買取価格を提示してくれます。物件の買い手を探す「仲介」で売却する場合、査定評価額はあくまで売却価格の指標です。その価格で必ず販売できるとは限りません。

しかし、「買取」は不動産会社に家を買ってもらう方法ですので、提示された金額は実際の売却価格です。あなたの家がいくらで売れるかすぐにわかります。

ポイント②最短 1 カ月以内での売却が可能

買取業者から提示された価格に納得できれば、すぐに売買契約に進みます。契約締結後、数日で指定の口座に現金が振り込まれるので、早ければ相談から 1 カ月以内に売却することが可能です。

ポイント③不動産会社への仲介手数料がかからない

「買取」は買取業者との直接売買のため、売主様と買主様の間に不動産会社が仲介することはなく、手数料もかかりません。

まとめ

・住宅ローンを支払っている家は、原則として賃貸に出すことはできません。ただし、転勤や介護などやむを得ない事由がある場合は、賃貸にできる場合があります。

・その場合、賃貸住宅ローンへの借り換えが必要になりますが、賃貸住宅ローンは「金利が高い」「住宅ローン控除が使えない」などのデメリットがあるので注意が必要です。ローンの借入先が住宅金融支援機構であり、やむを得ない事由として認められた場合、住宅ローンの返済が最長 3 年間の期間限定で認められることがあります。

・金融機関によって対応が異なりますので、事前に必ず金融機関にご相談ください。

・戻ってくる目処が立たないのであれば、売却を検討すべきです。売却する時間がない場合は、買取業者に売却する方法が適しています。

・不測の事態で家を空けなければならない場合、主に 3 つの選択肢があります。それは、賃貸するか、売却するか、空き家にするかです。将来のライフプランを考えて、ご自身の状況に合った方法を選んでください。

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