住まいを購入する時期の考え方 購入前に確認しておきたい注意点 その3

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

住まいの購入時期は人それぞれですが、結婚・出産・転勤などライフステージの変化を契機に、検討を始める方が多く見られます。これまでの回では、購入前に整理しておきたい資金計画について解説しました。

今回は、物件選びの段階で確認しておきたい実務的なチェックポイントを整理します。購入後の後悔を防ぐためにも、基本事項を押さえておきましょう。

購入前に確認しておきたいポイント

災害リスクの把握

日本は自然災害が多い国であり、完全に安全な地域は存在しません。そのため、購入前に災害リスクを客観的に確認することが重要です。
各自治体や国土交通省が公開しているハザードマップを活用すると、地域ごとのリスクを把握できます。
代表的な確認項目は次のとおりです。

• 洪水・浸水想定区域
• 内水氾濫（排水能力を超える雨による浸水）
• 土砂災害警戒区域
• 津波・高潮想定区域
• 地震時の揺れやすさ・液状化リスク

2020年の宅地建物取引業法改正により、重要事項説明では水害ハザードマップの説明が義務化されています（2025年時点も継続）。購入判断に直結する情報として必ず確認しておきましょう。

周辺環境の確認

周辺環境は住み心地だけでなく、将来的な資産価値にも影響します。
現地確認の際は、次の視点が重要です。

• 時間帯・曜日を変えて街の雰囲気を確認
• スーパー・医療機関・金融機関など生活施設までの距離
• 学校・保育施設・通学路の安全性
• 騒音・におい・交通量など地図では分からない要素

エリアによって生活利便性や交通特性が大きく異なるため、曜日や時間を変えて複数回の現地確認が望ましいでしょう。

建築時期と耐震基準

中古住宅では、建築年代による耐震性能の違いを理解しておく必要があります。
1981年：新耐震基準（震度6強〜7でも倒壊しない想定）
2000年：木造住宅の耐震基準強化（接合部・壁量規定など）
一般的には、1981年以降に建築確認を受けた住宅が一つの目安とされます。
なお、旧耐震の住宅でも耐震改修が行われている場合は性能が確保されていることがあります。耐震改修促進税制（住宅耐震改修特別控除など ※2025年時点制度継続）も活用可能です。

建物の適法性（違法建築の確認）

中古住宅では、法令に基づき適切に建築された建物かどうかの確認が不可欠です。
建築確認済証や検査済証で確認しましょう。
これらが確認できない場合、住宅ローンや、将来、売却に影響する可能性があります。特に築年数が古い物件では、増築部分の適法性もチェックが必要です。

再建築の可否（接道要件）

価格が相場より低い物件の中には「再建築不可」が含まれることがあります。
都市計画区域内では、建築基準法により敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接すること（接道義務）が原則です。これを満たさない場合、建て替えができない可能性があります。

いわゆる旗竿地（路地状敷地）では、路地部分の幅・接道長さ・道路種別（公道・私道）の確認が重要です。

接道の判断は専門的な確認が必要なため、自治体の建築担当窓口や不動産会社による事前調査が重要です。

建物の状態（コンディション）

購入判断では建物の状態確認が欠かせません。特に中古住宅は、表面的な印象だけで判断せず、以下の点を確認しましょう。

■戸建住宅の場合
基礎・外壁のひび割れ（目安5mm以上）
屋根・雨樋の劣化
雨漏り跡
建具の開閉不良
水回りの漏水・臭気
カビ・結露の有無

2024年以降も既存住宅状況調査（インスペクション）は重要視されており、売買時に実施するケースが増えています。

■マンションの場合
マンションでは「管理状態」が資産価値を左右します。
共用部の清掃状況
ゴミ置場・駐輪場の管理
修繕積立金の水準・滞納状況
長期修繕計画の有無
管理組合の運営状況

2022年施行のマンション管理適正化関連制度（管理計画認定制度など）により、管理状況の可視化が進んでいます。購入時は評価指標として確認しておくと安心です。

まとめ

住宅の購入は人生でも大きな買い物の一つです。最適な購入時期は一律ではありませんが、ライフプランと資金計画を踏まえた判断が重要です。

そのうえで、購入前には、災害リスク・周辺環境・建築年代や耐震性能・建物の適法性・再建築可否・建物コンディションと管理状態を意識して確認しましょう。

特に中古住宅は確認項目が多いため、専門家のサポートを受けながら進めることが、将来の安心につながります。購入時は情報を整理し、長期的な視点で住まいを選択することが大切です。

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