高評価の理由：ハウスメーカーの戸建てが選ばれる背景（その2）
はじめに
こんにちは、エステートプランです！
「ハウスメーカー」という言葉は、日常的によく使われていますが、実は法律などで明確に定義されているわけではありません。一般的には、全国に拠点を展開し、住宅の設計から建築、販売までを一貫して手がける大手住宅会社を指すことが多いとされています。
これらのハウスメーカーは、強いブランド力や優れた住宅性能を備えている場合が多く、そのためにハウスメーカーによって建てられた住宅は、中古市場でも高く評価され、比較的高値で売却されやすい傾向にあります。
では、実際に住宅を売却する際には、どのような点が重視されるのでしょうか。具体的に見ていきましょう。
住宅売却前に知っておきたい評価のポイント
家を売却する際には、さまざまな観点から査定が行われ、その結果によって売却価格が決まります。すぐに売却を予定していなくても、将来的に住み替えを検討する可能性は十分にあります。そのため、住宅査定でチェックされるポイントを事前に把握しておくことは、大きなメリットとなるでしょう。
今回は、特にハウスメーカーが建てた住宅を売却する際に、どのような点が評価されるのかをご紹介します。
構造や工法について
ハウスメーカーの住宅を売却する際に特に注目されるポイントの一つが、「建物がどのような構造や工法で造られているか」という点です。
構造とは建物を支える骨組みのことで、工法はその骨組みを組み立てる方法を指します。これらは住宅の耐久性に大きく関わり、資産価値にも影響を与えます。
同じ築年数や延床面積の住宅でも、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など、構造の違いによって価格が大きく変わることがあり、場合によっては査定額に2倍以上の差が生じることもあります。
ハウスメーカーごとに得意とする構造や工法は異なりますが、代表的なものは以下の通りです。なお、税法上の耐用年数（資産価値が見込める期間）も構造によって大きく異なります。
法定耐用年数は税法上の減価償却費を計算するための指標であり、実際の建物の寿命とは異なります。法定耐用年数を超えても住宅は居住可能であり、売却も可能ですが、査定の際には残存耐用年数が重要なポイントとなります。
耐用年数が長く、丈夫な構造の住宅は建築コストが高くなる傾向がありますが、その分資産価値が高く、価値の下落も抑えられやすくなっています。
アフターメンテナンスについて
住宅は、居住中にどれだけ適切にメンテナンスを行っているかによって、経年とともに差が出てきます。破損や不具合、汚れなどは、速やかに修理や補修を行うことが重要です。また、定期的な点検を行うことで、見過ごされがちな問題にも早期に対処でき、結果的に住宅の寿命を延ばすことが可能です。
計画的な点検と適切なメンテナンスを続けていれば、快適な住環境を維持できるだけでなく、将来的な資産価値の下落も最小限に抑えられます。将来売却を検討する際には、市場価格より高い査定額が期待できることもあります。
大手ハウスメーカーは、定期点検やアフターメンテナンスの保証が充実していることからも、ハウスメーカーの住宅は資産価値が下がりにくいと言えるでしょう。
ただし、アフターメンテナンスを実施しているからといって、必ずしも査定額が上乗せされるわけではありません。そこで、大手ハウスメーカー10社が協力して「優良ストック住宅推進協議会」を設立し、共通の基準を満たした中古住宅を「スムストック（SumStock）」として認定しています。
中古住宅を購入する際、最も不安視されるのは「不具合の有無」です。スムストック認定を受けるためには、「住宅履歴データベースの保有」「50年以上のメンテナンスプログラムの実施」「新耐震基準に準拠した耐震性能の保持」という3つの条件を満たす必要があります。これにより、適切にメンテナンスされてきた安心できる住まいであることが保証されます。
スムストック制度は2008年にスタートした比較的新しい仕組みですが、今後その認知度が高まれば、スムストック認定の有無が売却価格に反映される可能性も高くなるでしょう。
築3年以内の売却は損をする可能性も
ハウスメーカーの住宅は信頼性が高く、安心して暮らせる点が魅力ですが、注意すべき点もあります。
ハウスメーカーの家はブランド力がある分、人件費や広告宣伝費などのコストが新築価格に反映されています。つまり、新築時には建物自体の価値以外にも、企業の運営にかかる経費が価格に上乗せされているのです。
しかし、中古住宅として査定される際には、これらの費用は考慮されず、建物そのものの価値のみが評価対象となります。そのため、建築から3年以内に売却すると、多くの場合で購入時よりも低い価格がついてしまいます。
築年数が浅ければ価値はあまり下がらないと考えがちですが、実際には新築時よりも約10％程度安くなるケースが一般的です。早期の売却を検討する際には、この点をあらかじめ理解しておくことが大切です。
次回も引き続き、ハウスメーカーで建てられた住宅を売る際に注目されるポイントについて解説します。
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