不動産の相続税評価額とは？相続税は計算方法次第で節約できる！

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

相続税評価額は、不動産の相続税計算の基準となるものです。価値のわかりやすい預金や貯蓄は別として不動産の場合、評価額はどうやって調べるのでしょう？

今回は、不動産の相続税評価額について詳しくご説明します。不動産の相続税評価額の調べ方や計算方法、相続税評価額を下げて相続税を節税する方法もご紹介します。

不動産を相続する場合、相続税評価額とは？

相続税評価額とは、相続税や贈与税の計算の基礎となる財産の評価額です。相続・贈与の場合、相続税評価額に税率を乗じて相続税額・贈与税額を算出します。

例えば、現金1,000万円、評価額2,000万円の土地、評価額500万円の建物を相続した場合、相続税評価額は3,500万円となります。

預貯金の場合は、相続開始時の残高がそのまま評価額となり、土地や建物などの不動産の場合は、原則として相続開始時の時価が評価額となります。しかし、時価を正確に把握することは難しいため、不動産については相続税評価額の算出方法が確立されています。

不動産の相続税評価額の調べ方と計算方法

建物・土地ごとの相続税評価額の算出方法をご紹介します。

【建物】固定資産税評価額から算出

建物の相続税評価額は、固定資産税評価額をもとに算出されます。被相続人の住居であった建物の場合、相続税評価額は「固定資産税評価額×1」となります。

固定資産税評価額は、毎年受け取る固定資産税納税通知書に記載されています。納税通知書が手元にない場合は、市役所で「名寄帳」を確認するか、固定資産評価証明書の発行を依頼してください。建物を第三者に賃貸していたり賃貸物件である場合、自由に使用できない建物の価値を次のように控除できます。

1.第三者に賃貸していた場合：固定資産税評価額×（1－借家権割合）

2.賃貸物件の場合：固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）

【土地】路線価方式または倍率方式で計算

●道路価格法「土地面積×路線価」
路線価とは、道路に面した宅地について定められた 1 平方メートルあたりの価格です。
価格は道路ごとに異なり、路線価が定められている土地に関しては、「土地面積×路線価」で評価額を算出します。エリアごとの路線価は国税庁 HP で確認することができます。

しかし、土地は必ずしも正方形や長方形であるとは限りません。相続税の最終査定額は、土地の形状が歪んでいる、間口が狭い、奥行きが極端に短い、崖などの条件に応じて査定額を調整して決定されます。

●倍率方式「固定資産税評価額×評価倍率」
すべての土地に路線価が定められているわけではありません。地方では路線価が設定されていないことがよくあります。路線価が決まっていない土地の場合、倍率方式という方法で相続税評価額を算出します。
計算方法は、「固定資産税評価額×評価倍率」です。

評価倍率は自治体によって異なり、これも国税庁のホームページで確認できます。倍率方式の場合、土地条件による補正率は評価倍率に組み込まれているため、基本的に補正計算は行いません。

　　

不動産の相続税評価額の算出方法によっては節税が可能？

相続税額は、相続税評価額に基づいて算出されるため、不動産の相続税評価額を低く算出できれば相続税の節税につながります。

ここでポイントとなるのは、土地の相続税評価額を路線価方式で計算する際には、歪んだ土地などの場合に適用される「補正」を考慮する必要があるということです。

土地補正には５つのタイプがあります。
一般的な土地と比べて土地の奥行きが長い、短いなど基準よりも使いづらくなる場合、「奥行価格補正」はその距離に応じて 0.80〜1.00 の補正率となります。

三角形や台形、四角形であっても道路に対して斜めなど、いびつで複雑な形状の場合の「不整形地補正」では、補正率の割合は地積区分、地区区分、かげ地割合の 3 つから決まり、0.60〜1.00 の幅があります。
※地区区分は、該当する土地がどのような地区に在るか、地籍区分とは土地の面積がどの程度の広さか、かげ地割合とは土地を長方形にした場合と比較してどの程度欠けているかの割合。

土地の間口（道路に接している箇所）が狭く、道路に出入りする際に支障がある場合の「間口狭小補正」では、補正率は間口距離と地区区分によって 0.80〜1.00 の幅になります。間口の距離が短いほど補正は大きくなります。
間口の幅が狭いのに奥行が長い土地の場合の「奥行長大補正」は路線価を減額するもので、奥行距離を間口距離で割った値が 2 以上の場合に適用され、補正率は 0.90〜1.00 の範囲になります。

該当する土地に崖がある場合の「崖地補正」は、崖地面積の割合と、崖地がある方位によって決まり補正率は 0.53〜0.96 です。
相続税評価額は、相続人本人が計算して申告しなくてはいけません。
このとき、評価額を引き下げる要件を知らなければ、相続税の評価額が高くなり、結果として必要以上に相続税を払うことになりかねません。とはいえ、上記以外にも様々な細かい特例や要件があります。すべてを把握して計算をするのは困難ですので、相続税の申告に関する知識と経験が豊富な税理士にご相談されることをお勧めします。

まとめ

・相続税評価額とは、相続税や贈与税の計算の基準となる財産の評価額です。相続財産全体の価値を計算し、税率を適用して相続税・贈与税を計算します。不動産の場合、時価を正確に把握することは難しいため、算出方法が定められています。

・建物については、固定資産税評価額をもとに相続税評価額を算出します。土地の場合は、「路線価×面積」の路線価方式、路線価が設定されていない土地の場合は、「固定資産税評価額×評価倍率」の乗法で算出されます。路線価方式の場合、土地の形状等の条件により、価値の計算修正があります。

・相続税評価額が抑えられれば、相続税額も抑えられ節税につながります。路線価方式による土地の相続税評価額の算定にあたっては、補正を考慮することが重要です。自分で正確に計算することは困難ですので、相続税申告の知識と経験が豊富な税理士に相談されることをお勧めします。

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