住宅売却時の消費税、課税・非課税の対象とは？

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

消費税は、私たちの生活の中で最も身近な税金と言えます。
また、家を売却する際にも消費税がかかります。
ただし、すべての取引が消費税の対象となるわけではありません。

今回は、家を売却する際にかかる消費税についてのお話です。
消費税がかかるもの、かからないもの、支払いが免除されるケースをご紹介します。

まずは消費税について理解しましょう

「消費税」は、私たちの生活の中で日常的に触れる機会の多い税金です。
消費税とは、商品の購入やサービスを受ける際にかかる費用に対して課される税金です。
消費税は、個人事業主や法人などの「事業者」が「事業（仕事）」として行う取引に対して課税されます。
土地の売却（譲渡）、家賃、保険料の支払い、学区の授業料などは「消費」とはみなされないため、事業者が行う場合でも消費税はかりません。

消費税は「間接税」と呼ばれる税金です。
買主は商品代金とともに消費税を支払い、売主は消費税を一時的に預かります。
そして、年に一度、売主が買主に代わって消費税を国に一括して納付します。
2022 年 3月現在、消費税は 10%です。

不動産売却時に消費税がかかるもの、かからないもの

消費税は、不動産取引などの大きな取引の場合大きな影響を与えます。
ただし、不動産の売却には消費税がかかる場合と、かからない場合があるので、順を追ってご説明します。

不動産の売却にかかる消費税の課税対象

消費税は、基本的に「事業者」が「事業」として行う取引に対して課税されます。
不動産会社や個人事業主が事業用不動産を売却すると、売却価格に対して消費税が課税されます。
個人が住み替えのために自宅を売却した場合、消費税は課税されません。

ただし、不動産会社に不動産の売却を依頼する場合の「仲介手数料」、売却時にローンを清算するための「住宅ローン繰り上げ返済手数料」、書類作成を依頼する場合の「司法書士費用」などには消費税がかかります。
まとめると、不動産売却時にはこのような部分に消費税がかかります。

・法人や個人事業主が事業として不動産を売却する場合の販売価格
・不動産会社へ支払う仲介手数料
・住宅ローン清算時の繰り上げ返済手数料
・司法書士費用

不動産の売却にかかる消費税が非課税になる場合とは

次に、不動産売却で消費税が非課税となる場合についてご説明します。
まず、個人が住み替えなどの理由で自宅を売却する場合。
この場合、事業としての不動産の売却には該当しないので消費税がかかりません。
「土地は消費するものではない」という考えから、建物と同時に売却した土地も消費税が免除されます。
土地の売買は、所有者が法人・個人事業主であっても消費税は非課税となります。
また、不動産を売却する過程で必要となる印紙代（印紙税）や不動産登記費用（登録免許税）なども、これ自体が税金のため消費税はかかりません。
まとめると、以下の通りです。

・個人がマイホームを売却する場合の販売価格
・土地売却時の販売価格
・印紙代（印紙税）
・不動産登記費用（登録免許税）

消費税の納付が免除される場合がある

法人や個人事業主が事業として不動産を売却する場合、不動産取引には消費税がかかります。
消費税を、売却費用と同時に購入者から受け取り、購入者に代わって国に支払う必要があります。ただし、預かった消費税を納付しなくてもよい場合があります。
2 年前の事業年度（個人は 1 月 1 日～12 月 31 日）の課税売上高が 1,000 万円以下の場合、消費税が免除されます。

購入者から消費税を受け取っていても支払う義務がない場合は、消費税はそのまま利益となります。
この歪みを是正するため、免税事業者が購入者から消費税を徴収できない「インボイス方式」が導入されています。

消費税についての注意事項や計算方法について

大きな金額が動く取引では消費税の影響も大きいですが、不動産を売却する際のすべての費用が消費税の対象になるわけではありません。

特に、個人がマイホームを売却する場合、売却価格には消費税がかかりませんのでご安心ください。
個人がマイホームを売却する際に消費税が発生するのは、「仲介手数料」、「住宅ローンの繰り上げ返済手数料」、司法書士に書類作成や法的手続きを依頼する際の「司法書士費用」などです。

3,000 万円でマイホームを売却した場合
仲介手数料：3,000 万円×3％＋6 万円＝96 万円
消費税：96 万円×10％＝96,000 円
繰り上げ返済手数料や司法書士費用はケースによって費用が異なりますが、消費税率は同じく10％です。

最新情報は国税庁のHPにてご確認ください。

国税庁 (nta.go.jp)

まとめ

・消費税とは、商品の購入やサービスを受ける際にかかる費用に対して課される税金です。消費税は、法人や個人事業主が事業（仕事）として行う売買、消費、サービスに係る取引に対して課税されます。

・不動産売却時に消費税がかかるのは、法人や個人事業主が建物を売却した場合の価格、不動産会社へ依頼をした場合の「不動産仲介料」、住宅ローン清算時の「繰り上げ返済手数料」、書類作成や法的手続きを司法書士に依頼した場合の「司法書士費用」などです。

・土地を売却する場合や個人が持ち家を売却する場合、消費税が免除されます。 売却手続きに必要な印紙代や不動産登記費用も、それ自体が税金ですので消費税はかかりません。

・個人のマイホームを売却する場合、消費税は「仲介手数料」「ローンの繰り上げ返済手数料」「司法書士費用」にのみ課税され、税率はそれぞれ 10％です。

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