土地の一部を売却するには？「分筆」の手順をステップごとに解説

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

前回は、分筆の基本的な仕組みと専門家の選び方についてご説明しました。
今回は、土地家屋調査士に依頼した後、実際にどのような手順で分筆が進められるのかをステップごとに解説します。

分筆の手順

ステップ① 必要書類を入手する

土地家屋調査士はまず以下の書類を収集し、調査を進めます。

・公図：土地の大まかな位置や形状を示した図面
・地積測量図：土地の面積を法的に確定した図面
・確定測量図（境界確定図）：隣接地との境界を確定させた図面
・登記事項証明書：これまでに行われた登記内容を記載した書類

これらは基本的に法務局で入手できますが、確定測量図については土地の所有者が土地家屋調査士に依頼して作成してもらう図面のため、所有者が保管しているケースがほとんどです。なかには、確定測量図が作成されていない土地もありますので、事前に確認しておきましょう。

ステップ② 境界確定測量を行う

隣接地との境界が明確でない場合、分筆を進めることができません。
確定測量図が存在しない場合は、土地家屋調査士が境界確定測量を実施し、新たに図面を作成します。

境界確定測量は、過去の測量図などと照合しながら境界線を検討するところから始まります。境界が決まったら、隣地所有者にも確認・同意を得たうえで、境界確定測量図を作成します。

ステップ③ 分筆案を作成する

測量結果をもとに、土地所有者と土地家屋調査士が協議しながら、どのように土地を分筆するかを検討し、分筆案を作成します。分筆の目的によって最適な案は異なるため、「土地の一部を売却するための分筆である」ことを土地家屋調査士にしっかり伝えておくことが重要です。
すでに不動産会社と媒介契約を締結している場合は、売却に有利な分筆の形状についてアドバイスをもらうとよいでしょう。

ステップ④ 境界標を設置する

隣地所有者や役所の同意が得られたら、現地に境界の目印となる境界標を設置します。境界標の素材には石杭・木杭・プラスチック杭などがありますが、近年は耐久性の高い鉄製の境界標が多く使用されています。

ステップ⑤ 登記申請を行う

土地家屋調査士が以下の書類を揃えて法務局へ提出します。

・登記申請書
・筆界確認書（隣接地との境界について当事者間で合意した書類）
・地積測量図
・現地案内図
・委任状（代理人が手続きを行う場合）

分筆登記の申請は、表題部所有者または所有権の登記名義人が行います。共有名義の土地の場合は、原則として共有者全員からの申請が必要です。1人でも反対する共有者がいると申請できないため、事前に全員の同意を確認しておきましょう。

ステップ⑥ 地積測量図・登記完了証を受領する

すべての手続きが完了したら、土地家屋調査士から登記完了証や関連資料などの成果物を受け取ります。
分筆にかかる期間の目安は、依頼からおおよそ2〜3カ月です。ただし、隣地所有者の同意がなかなか得られない場合や、役所との立会い日程が調整できない場合など、手続きが長引くこともあります。福岡市・北九州市エリアでは隣地が複数にわたるケースもあるため、余裕を持ったスケジュールで進めることをおすすめします。

次回（その3）では、分筆にかかる費用と注意点について解説します。

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