成年後見制度を使って認知症の親の不動産を売却する方法　その3

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

前回のコラムでは、任意後見制度・法定後見制度それぞれの手続きの流れについて解説しました。最終回となる今回は、選任された成年後見人が実際に不動産を売却する方法について解説します。

成年後見人が不動産を売却する方法

成年後見人は、本人に代わって不動産を売却する権限を有しています。ただし、売却する不動産が居住用か非居住用かによって、必要となる手続きが異なります。

居住用不動産を売却する場合は家庭裁判所の許可が必要

成年後見制度の目的は、判断能力が不十分な本人を法的に保護することにあります。本人がこれまで生活してきた自宅を売却するにあたっては、特に慎重な判断が求められます。

民法第859条の3では、成年後見人が本人の居住用不動産を売却する際には、家庭裁判所の許可を得ることが義務付けられています。許可を得ることなく売却した場合、売買契約は無効となり、成年後見人が義務違反として解任される可能性もあります。

また、成年後見監督人が選任されている場合には、家庭裁判所の許可に加えて、成年後見監督人の同意も必要となります。ただし、任意後見契約書に「同意は不要」との定めがある場合は、この限りではありません。

申立てに必要な書類

居住用不動産の売却許可を申立てる際には、以下の書類を整え、本人の住所地を管轄する家庭裁判所に提出します。

・申立書
・不動産の全部事項証明書
・不動産売買契約書（案）
・処分する不動産の評価証明書
・不動産会社作成の査定書
・住民票の写しまたは戸籍の附票（住所変更がある場合）
・成年後見監督人の意見書（監督人が選任されている場合）

事案によって必要書類が異なる場合があるため、事前に家庭裁判所へ確認しておくことが重要です。

売却許可の判断基準

売却の許可が得られるかどうかは、さまざまな要素を踏まえて総合的に判断されます。主に、以下の5つが重要なポイントとなります。

① 売却が必要な理由

本人の財産状況から見て、売却することが本当に必要かどうかが検討されます。

② 本人の生活環境と意思

施設への入所・入院の状況、自宅への帰宅の見込み、帰宅した場合の住まいの確保状況などが考慮されます。

③ 売却価格および条件の適正性

売却価格をはじめとする条件が、市場相場に照らして妥当かどうかが確認されます。

④ 売却代金の管理方法

売却代金が本人のために適切に管理・使用されるかどうかが審査されます。

⑤ 親族の同意状況

推定相続人が売却に同意しているかどうかも、重要な判断材料となります。

判断の核心は、「売却が本人の利益に資するかどうか」という点です。「親の介護施設入所に必要な費用を捻出するため」など、正当かつ合理的な理由が認められた場合に限り、売却の許可が下ります。

居住用・非居住用の判別に関する注意点

売却予定の不動産が居住用か非居住用かについては、一見して判断できないケースもあります。民法上の「居住用不動産」とは、現在居住している不動産に限らず、過去に居住していた不動産や、将来居住する可能性のある不動産も含まれると解されています。

例えば、介護や入院により一時的に離れている場合であっても、将来的に戻る可能性がある場合には、居住用不動産と判断されることがあります。「現在は居住していないため非居住用である」と安易に判断するのではなく、慎重な確認が必要です。

まとめ

成年後見制度を活用することで、認知症により判断能力が低下した親の不動産であっても、成年後見人が代理として売却手続きを進めることが可能です。
居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要ですが、非居住用不動産であれば許可は不要です。ただし、いずれの場合においても、「本人の利益に資するかどうか」が重要な判断基準となります。

認知症の症状が進行してから慌てることのないよう、早い段階から家族間で十分に話し合い、将来に備えておくことが重要です。
福岡市・北九州市エリアで成年後見制度や不動産売却についてお悩みの方は、専門家や不動産会社への相談をご検討ください。

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