連棟式建物（長屋・テラスハウス）を売却する際の注意点と高く売るコツ

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

福岡市・北九州市エリアでも、連棟式建物（長屋・テラスハウス）を所有しているものの、売却に踏み切れずにいるオーナーの方は少なくありません。
通常の戸建て住宅やマンションと比べると売却しづらい物件ではありますが、正しい知識と適切な対策を講じることで、より有利な条件で売却できる可能性があります。

今回は、連棟式建物（長屋・テラスハウス）の基本的な特徴から、売却時の注意点、少しでも高く売るための方法、そして売れない場合の対策まで幅広くご説明します。

連棟式建物（長屋・テラスハウス）とは

連棟式建物とは、複数の住戸が壁を共有しながら横に連なって建てられている住宅です。建築基準法上は「長屋」に分類され、近年では「テラスハウス」とも呼ばれています。
マンションやアパートと異なり、共用の廊下・エントランス・階段といった共用部分がなく、各住戸に独立した玄関が設けられているのが特徴です。

タウンハウスとテラスハウスの違い

同じ連棟式建物でも、タウンハウスとテラスハウスでは権利の形態が異なります。
タウンハウスは建物の権利が「区分所有権」（マンションと同様の権利形態）となっており、共用の庭や駐車場などを住民で共有する、分譲マンションに近い権利形態です。
一方、テラスハウスは住戸ごとに敷地売り出してから一定期が分かれて独立しており、庭や駐車場は、それぞれの敷地内に確保されるのが一般的です。
今回は、主にテラスハウス形式の連棟式建物の売却について解説します。

連棟式建物（長屋・テラスハウス）が売却しづらい理由

連棟式建物の売却が難しいとされる主な理由は次の2つです。

① 単独での建て替えが困難

物件の価値を高める手段として、建て替えやリフォーム、あるいは解体して更地にするといった方法が考えられます。
しかし連棟式建物は隣の住戸と壁を共有しているため、自分の住戸だけで単独の建て替えを行うことはできません。
隣の住戸との接合部を切り離す「分離」も技術的には可能ですが、建物全体の強度に影響を与えるリスクがあり、実際には困難なケースがほとんどです。
現況を変えにくいという制約が、買い手の購入意欲を下げる要因のひとつとなっています。

② 住宅ローンの審査が通りにくい

買主が住宅ローンを利用できないケースがある点も、売却を難しくする大きな要因です。
連棟式建物は建て替えの制約から築年数が古くなりやすく、旧耐震基準（1981年以前の基準）しか満たしていない物件も存在します。このような物件は金融機関から担保価値が低いと判断され、住宅ローンの審査に通りにくくなることがあります。
住宅購入者の多くがローンを利用することを考えると、この点は売却における大きなハンデといえます。

連棟式建物（長屋・テラスハウス）の売却相場

連棟式建物の売却価格は、同じ面積・立地条件の一般的な住宅と比べて20〜30％程度低くなるのが一般的です。
現況を変えにくく、購入後の自由度が低いことが資産価値の低下につながっています。
福岡市・北九州市エリアでも、立地条件や築年数によって価格差は大きく異なります。
まずは不動産会社に査定を依頼し、現在の市場価値を正確に把握することが売却活動の第一歩です。

連棟式建物を少しでも高く売るための4つの方法

① 住人全員の合意を得て建て替えを行う

建て替えが実現すれば、新築または築浅物件として売り出せるため、価格の大幅な改善が期待できます。耐震工事を同時に実施することで、住宅ローンの審査も通りやすくなるメリットもあります。
ただし、建て替えを行うには全住人の合意が必要なうえ、以下の条件を満たす必要があります。

・各住戸の敷地がそれぞれ道路に接している
・建築基準法上の道路（位置指定道路など）に接している
・敷地の分筆（土地を分けて登記する手続き）を行う

さらに次の条件も必要です。

・各自治体が定める最低敷地面積の要件を満たしている
・分筆費用や建て替え時期について住民全員の合意がある

要件が整ってから建て替え完了までにはおよそ2年程度かかるため、早期売却を希望する場合には不向きな方法といえます。費用対効果を慎重に見極めたうえで検討しましょう。

② 他の住戸を買い取って一括所有する

他の住人も売却を希望している場合、その住戸を買い取って物件全体を自分の所有とする方法があります。
全戸を所有することで、解体・更地化・建て替え・リフォームなど、通常の戸建て住宅と同様に自由に活用できるようになります。
立地や広さなどの条件が整えば、通常の不動産市場で競争力のある価格での売却も十分に期待できます。

③ 隣人に購入を打診する

他の住人が売却や建て替えを望まない場合は、隣人に直接購入を相談してみるのもひとつの方法です。
隣人にとっては生活スペースを広げられるメリットがあり、建物の状態をよく知っているため、一般の買主よりもスムーズに交渉が進む可能性があります。
ただし、突然の申し出では相手も戸惑いますので、日頃から良好なコミュニケーションを築いておくことが交渉成功のカギとなります。

④ 不動産会社に直接買い取ってもらう

「価格よりもスピードを優先したい」「手間をかけずに売却したい」という方には、不動産会社への直接買取が適しています。
一般の買主を探す必要がないため、短期間での現金化が可能です。

特に、訳あり物件や連棟式建物の取り扱い実績が豊富な不動産会社であれば、物件の特性を理解したうえで、適正な買取価格を提示してもらえる可能性が高まります。福岡市・北九州市エリアの地域事情に精通した不動産会社への相談をおすすめします。

なかなか売れない場合の見直しポイント

連棟式建物は売却活動が長期化するケースも珍しくありません。売り出してから一定期間が経過しても成約に至らない場合は、次の点を見直してみましょう。

住人の意向を改めて確認する

売り出し当初と比べて、住人の生活環境や考え方が変わっているケースがあります。

「引っ越しを考えるようになった」
「リフォームに前向きになった」

といった変化があれば、建て替えや一括売却に向けた新たな交渉の糸口になるかもしれません。定期的にコミュニケーションを取り、情報収集を続けることが重要です。

売却価格を現実に即して調整する

住宅ローンを利用できない買主も想定し、自己資金での購入が現実的な価格帯に調整することも有効な対策です。
市場の需要と乖離した価格設定では売却活動が長引くばかりです。不動産会社に相談しながら、実勢価格に見合った価格設定を心がけましょう。

まとめ

連棟式建物（長屋・テラスハウス）は、隣の住戸と壁を共有する構造上、単独での建て替えが難しく、住宅ローンの審査が通りにくいケースもあることから、通常の物件より売却しづらい傾向があります。売却相場も一般住宅と比べて20〜30％程度低くなるのが一般的です。

少しでも高く売るためには、住人全員の合意による建て替え、他の住戸の買い取りによる一括所有、隣人への購入打診、不動産会社への直接買取という4つの方法が有効です。長期間売れない場合は、住人の意向の再確認と売却価格の見直しを検討しましょう。

福岡市・北九州市エリアで連棟式建物の売却を検討されている方は、まずは地域の事情に詳しい不動産会社へ相談してみることをおすすめします。

エステートプランでは、北九州・筑豊・京築・朝倉・福岡エリアでの不動産に関する無料相談を提供しています。売却、処分、住み替え、税金に関することなど、不動産に関するどんなご相談でもお気軽にご連絡ください。