空きマンションを資産として活かす方法〜売却以外の選択肢〜　その2

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

前回のコラムでは、空きマンションを居住用として賃貸活用する方法をご紹介しました。
今回はさらに視点を広げた活用方法をご紹介します。

住宅ローンを利用中は注意
住宅ローンは、原則として「自己居住用」を前提とした融資契約です。賃貸に転用する場合は、契約違反となる可能性があるため、事前に金融機関へ確認することが重要です。

③レンタルスペースとして活用する

近年、マンションの空き部屋をレンタルスペースとして運用するオーナーが増えています。
働き方の多様化や副業の普及、SNSを活用したビジネスの広がりなどを背景に、用途は年々多様化しています。用途に応じたさまざまな活用事例を見ていきましょう。

・貸し会議室

椅子とテーブルなどの基本的な設備があれば始めやすく、初期投資を抑えて運営できる点が特徴です。
テレワークの普及により、少人数の打ち合わせやオンライン会議、個人事業主の商談スペースなどの需要は依然として高い水準にあります。
また、Wi-Fi環境やプロジェクターとスクリーンなどの設備を整えておくことで、利用価値がさらに高まります。
比較的汚れにくく管理しやすい反面、競合も増えているため、料金設定や設備の差別化が重要なポイントになります。

・パーティールーム

マンションはもともと居住用につくられた空間であるため、ホームパーティーやイベントを楽しむパーティールームとしての活用にも自然と馴染みます。ソファ・テーブルといった基本的な家具に加え、調理器具や食器を揃えると利用の幅が広がります。
トレンドを意識したインテリアでまとめることで、SNS映えを求める若年層の利用が期待できます。
一方で騒音トラブルや設備の汚損、ごみ問題などのリスクも伴うため、利用規約を明確に定め、近隣への配慮を徹底することが重要です。

・民泊

民泊とは、旅行者などに空き部屋や住宅を宿泊施設として貸し出すサービスのことです。2018年に施行された住宅宿泊事業法（民泊新法）により、都道府県への届出を行えば一般住宅でも一定のルールのもとで宿泊サービスを提供できるようになりました。インバウンド需要が回復した2024年以降、福岡市では、特に訪日外国人旅行者の需要増加を背景に、民泊への関心が再び高まっています。
ただし、法律上、年間営業日数は180日以内という上限があるため、大きな収益を見込むのは難しい面もあります。また宿泊者によるゴミ出しルール違反や、騒音トラブルが発生するリスクもあるため、ハウスルールの整備と管理体制の確立が不可欠です。

・レンタルサロン

エステや整体、ネイル、アロマセラピーなど、施術に必要なベッドや備品を整えて、サロンとして時間単位・月単位で貸し出す方法です。自分で店舗を構えると多額の開業資金が必要になるため、小規模な個人事業主にとって、レンタルサロンは非常に利用しやすい選択肢です。福岡市・北九州市エリアでも、フリーランスの施術者を中心にニーズが高まっています。

・レンタルスタジオ

用途を「写真・動画撮影」「ダンス練習」「料理教室」など、用途別に特化したスタジオとして貸し出す方法です。用途に合わせた設備を事前に整えておくことで、リピーターの獲得にもつながります。

・学習塾の教室

和室・洋室を問わず活用しやすいのが、学習塾としての貸し出しです。住宅街や駅に近い立地であれば、児童・生徒が通いやすく稼働率も高まりやすいでしょう。塾の授業がない時間帯には、書道・英会話・音楽などの習い事教室として貸し出すことで、さらに収益性を高めることができます。

④社会貢献を目的として活用する

収益目的の活用だけではなく、地域や社会の課題解決に役立てるという観点からの活用事例もご紹介します。

・こども食堂への場の提供

厚生労働省の調査によると、日本の子どもの相対的貧困率は依然として高い水準にあり、社会的な支援の必要性が指摘されています。「こども食堂」は、経済的に厳しい家庭の子どもたちに、無料または低価格で食事を提供する、地域の居場所づくりの取り組みで、福岡市・北九州市でも各地に広がっています。
運営はボランティアが中心で、活動資金の多くを補助金・助成金・寄付でまかなっているため、活動拠点となる場所の確保が大きな課題となっています。空き部屋をこども食堂に提供するオーナーの存在は、地域にとって非常に大きな支えになります。

・住宅確保要配慮者への支援（住宅セーフティネット制度）

住宅セーフティネット制度は、高齢者・障害者・子育て世帯・低所得者など、賃貸住宅への入居が難しい方々（住宅確保要配慮者）のスムーズな入居を支援する国の制度です。2017年の制度開始以降、順次拡充が図られており、2024年には制度の見直しと支援強化が行われました。
所有物件を「要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅」として登録すると、専用の情報提供システムへ無償で物件を掲載できるほか、入居者確保に向けた支援や、一定の要件を満たす場合には、住宅改修費の補助も受けられます。収益面だけでなく社会的意義も大きい活用方法として、検討する価値があります。

共通して確認すべきポイント

いづれの活用方法においても、事業利用や不特定多数の出入りが禁止されていないかなどの、マンションの管理規約を確認しましょう。万が一規約違反となった場合、是正を求められたり、損害賠償問題に発展する可能性があります。

まとめ

誰も住まなくなったマンションをそのまま放置しておくと、固定資産税・管理費・修繕積立金などのコストが積み重なるばかりです。
賃貸住宅やレンタルスペースとしての活用や、社会貢献を重視した活用をしてみるのはいかがでしょう。
空きマンションの活用にお悩みの方は、まずは不動産の専門家へご相談されることをおすすめします。

エステートプランでは、北九州・筑豊・京築・朝倉・福岡エリアでの不動産に関する無料相談を提供しています。売却、処分、住み替え、税金に関することなど、不動産に関するどんなご相談でもお気軽にご連絡ください。