空き家購入のメリットとデメリット　その2

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

少子高齢化が加速する日本では、空き家の数が年々増え続けており、今や社会全体で取り組むべき重要な課題となっています。こうした状況を受け、国や各自治体では、空き家の有効活用を後押しするために税制優遇や補助金制度など、幅広い支援策を展開しています。購入費用をできる限り抑えながら、自分らしいスタイルにリフォームしたいとお考えであれば、空き家はとても魅力的な選択肢といえるでしょう。

前回の記事では、空き家購入における費用面での大きなメリットをご紹介しました。今回は、購入前にしっかり把握しておきたい注意点やデメリットについて詳しく解説します。

空き家を購入する際のデメリットとは

① 購入後にリフォーム費用がかかりやすい

空き家の多くは築年数が相当経過しており、購入後に何らかのリフォームや修繕が必要になるケースがほとんどです。劣化が著しい場合は、安く購入できたとしても、居住できる状態に整えるまでに想定以上の費用が発生することがあります。
床や壁の傷み具合、シロアリ被害や雨漏りの有無、水回り設備や配管の状態など、購入前に建物の状態を丁寧に確認することが大切です。複数の業者から見積もりを取り、購入価格とあわせてトータルコストで比較検討するようにしましょう。

② 希望の物件情報が見つかりにくい

空き家の多くは、「売れないだろう」とオーナーが判断してそのまま放置されているケースが多く、売り出しに至っていない物件が大半です。また、市場に出ている物件であっても、価格が低いために積極的な販売活動を行わない不動産会社も存在します。
流通量が少なく、売却活動も活発でないため、条件に合う物件を探し出すのが難しいのが現状です。空き家バンクや自治体の相談窓口なども積極的に活用することをおすすめします。

③ 1981年以前に建てられた物件は住宅ローン控除の適用が難しい

住宅ローン控除とは、住宅を購入した年から一定期間にわたり、年末のローン残高に控除率をかけた金額を所得税から差し引くことができる減税制度です。
2022年度の税制改正により、中古住宅に関する築年数要件は撤廃され、「1982（昭和57）年1月1日以降に建築された住宅（新耐震基準適合住宅）」であれば、原則として住宅ローン控除が適用されるようになりました。これにより、各種証明書の取得が不要となったケースも増えています。
一方、1981年（昭和56年）12月31日以前に建てられた空き家については、控除を受けるために、以下のいずれかの書類で耐震性を証明する必要があります。
・耐震基準適合証明書
・既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）
・既存住宅売買瑕疵保険付保証明書
耐震基準適合証明書の取得には、指定の検査機関や設計事務所への依頼が必要であり、費用は20万円前後が目安です。ただし、旧耐震基準で建てられた住宅の多くは現行基準を満たしていないため、証明書取得のために耐震補強工事が必要となり、多額の追加費用が生じることがあります。そのため、コスト面でのメリットは限定的といえるでしょう。
なお、2025年時点においても、この枠組みに変更はなく、旧耐震物件の取り扱いには引き続き注意が必要です。

④ 住宅ローンの審査が通らないケースがある

住宅ローンは、購入する不動産を担保として金融機関から融資を受ける仕組みです。そのため、空き家の築年数や土地の状況によっては、「担保としての価値が不十分」と判断され、審査に通らない場合があります。これは、万一返済が滞った際に物件を売却しても残債を回収できないリスクを、金融機関が懸念するためです。
例えば、フラット35（住宅金融支援機構が提供する長期固定金利ローン）を利用するには、同機構が定める技術基準への適合を示す証明書の取得が必要ですが、新耐震基準を満たしていない物件では取得できません。また、多くの金融機関では戸建住宅の担保評価額を築20年程度でほぼゼロとする傾向があり、再建築不可物件（現行の建築基準法の規定を満たしておらず、建て直しができない物件）についても、審査の通過は非常に困難です。

築年数の古い空き家を購入する際は、事前に金融機関や不動産会社へ相談し、融資の可否を確認しておくことが重要です。

まとめ

空き家の購入は、新築や一般的な中古物件と比べて取得価格が抑えられるうえ、国や自治体の補助金制度を活用できるなど、費用面での大きなメリットがあります。
一方で、築年数の古い物件が多いことから、購入後のリフォームや設備更新に費用がかかるケースが多く、住宅ローンの審査においても一定のハードルがあることは事実です。メリットとデメリットの両面をしっかり理解したうえで、慎重に検討を進めることが大切です。

空き家問題への社会的関心が高まる中、利活用を後押しする環境は着実に整ってきています。本記事でご紹介したポイントを踏まえ、補助金制度なども賢く組み合わせることで、理想の住まいを手の届く価格で実現できる可能性は十分にあります。北九州市や福岡市内での空き家購入をお考えの方は、ぜひ地元の不動産専門家にご相談ください。

エステートプランでは、北九州・筑豊・京築・朝倉・福岡エリアでの不動産に関する無料相談を提供しています。売却、処分、住み替え、税金に関することなど、不動産に関するどんなご相談でもお気軽にご連絡ください。