不動産売却の契約方法は、専任媒介契約か？一般媒介契約か？違いと選び方

はじめに

こんにちは、エステートプランです！
不動産会社に不動産の売却を依頼する場合、3 種類の契約があります。媒介契約には、専任媒介契約、一般媒介契約、専属専任媒介契約の 3 種類があります。
ここでは、これら 3 種類の契約について説明します。それぞれの契約の特徴や違い、メリット・デメリット、それぞれのケースに適した契約方法などをお伝えします！不動産会社との媒介契約の形態に迷っている方は必見です。

不動産売却の媒介契約とは？ 3 種類の契約方法の特徴を解説

不動産媒介契約とは、不動産会社に物件の売却や賃貸を依頼する際に、不動産会社との間で締結する契約です。
媒介契約の内容に従い、不動産会社が販売活動を行い、売却時には仲介手数料を不動産会社に支払います。

不動産売買の媒介契約には 3 種類あります。それぞれの特徴と違いをご紹介します。

専任媒介契約

最もポピュラーな契約形態です。
売主は、１社の不動産会社のみと媒介契約を結び、同時に複数の不動産会社と複数の契約を結ぶことはできません。
媒介契約が成立すると、不動産会社は国土交通大臣が指定する全国の不動産情報ネットワーク「指定流通機構（レインズ）」に物件情報を 7 日以内に登録します。

契約期間は 3 ヶ月で、不動産会社は 2 週間に 1 回、売主に販売状況を報告しなければなりません。
売主が自ら買主を見つけた場合、不動産会社を介さずに売買契約を締結することが可能です。

一般媒介契約

最も柔軟な契約形態です。
売り手は、複数の不動産会社と同時に媒介契約を結ぶことができ、また自分で買い手を見つけて売買契約を結ぶこともできます。

指定流通機関（レインズ）への登録は任意であり、販売状況の報告義務はありません。契約期間はありませんが、基本的に 3 ヶ月単位の契約です。

専属専任媒介契約

専任媒介契約よりも内容が厳しい契約です。
同時に複数の不動産会社と媒介契約を締結することはできず、１社のみとの契約となります。

売主が自分で買主を見つけたとしても、不動産会社を通じて契約を結び、仲介手数料を支払わなければなりません。
5 日以内に指定流通機関（レインズ）に登録し、週 1 回、売主に販売状況を報告することが義務付けられています。契約期間は 3 ヶ月です。

不動産を売却するのに最適な媒介契約は? メリットとデメリットを比較

専任媒介契約、一般媒介契約、専属専任媒介契約それぞれのメリット・デメリットを整理してみましょう。

専任媒介契約のメリットとデメリット

1 社とのみ媒介契約を結ぶ形のため、契約した不動産会社が物件を売却できれば、必ず仲介手数料を受け取ることができます。

そのため、不動産会社が力を入れて売却活動を行ってくれることがメリットです。レインズに登録しているので、物件情報を多くの人に知ってもらうこともできます。最低でも 2 週間に 1 回、販売状況の報告があるので、状況も把握できます。

デメリットとしては、1 社としか契約できないため、不動産会社の営業力に売却結果が左右されやすいことです。
販売力のある不動産会社に依頼できれば良いのですが、そうでない場合、不動産の売却に時間がかかり、低価格で売却されてしまう可能性があります。

一般媒介契約のメリットとデメリット

一般媒介契約のメリットは、複数の不動産会社と同時に媒介契約を結ぶことができることです。
各不動産会社が積極的に売却を行えば、物件情報を多くの人に見てもらい、早く売却できる可能性が高まります。
自分で購入希望者を見つけて契約することもできるので、幅広い活動が可能になります。

しかし、不動産会社の立場からすると、複数の不動産会社と契約を結んでいるため、必ずしも自社で売却できるとは限りません。
いくら宣伝費や人件費をかけても、自社で売らなければ利益にならないため、積極的に売却活動をしてくれない可能性があります。

指定流通機関（レインズ）への登録も不要で、販売者への状況報告義務もないため、販売状況が分かりにくいのもデメリットです。

専属専任媒介契約のメリットとデメリット

専属専任媒介契約も１社のみの契約となりますので、積極的に売却活動をしてくれることがメリットです。
週 1 回以上の状況報告が義務付けられているため、専任媒介契約よりも頻繁に販売状況を把握することができます。

デメリットは専任媒介契約と同じように、不動産会社の販売力に売却結果が左右されてしまうという点です。
販売力の低い不動産会社に依頼すると、売却までに時間がかかり売却価格が安くなる場合があります。

また、専属専任媒介契約では売主が自分で買主を見つけた場合でも、不動産会社を介しての契約となり、仲介手数料が発生します。

媒介契約を選ぶときのポイントについて

どの媒介契約を選べばいいのか悩んでいる方のために、選び方のポイントをご紹介します。

ほとんどが専任媒介契約
多くの人は、専任媒介契約を選択します。販売力のある不動産会社に依頼できれば、しっかりと売却してくれるでしょう。

そのためには、不動産会社が得意とするエリア、得意とする物件を選ぶことが重要です。不動産会社としては、一般媒介契約よりも専任媒介契約を締結した方が会社の利益につながりやすいという理由で、すすめられることが多いです。

専任媒介契約を結ぶと、仲介手数料の割引や内装クリーニング、買取保証サービスなどの特典を受けられることもあります。

人気物件ならば一般媒介契約
比較的築浅の物件や人気エリアの物件、人気ブランドのマンションなど、需要が高く売りやすい物件については、一般媒介契約も可能です。

多額の広告費や人件費をかけずに売れやすいので、利益が出やすいからです。複数の不動産会社と契約することで競争原理が働き、早く高値で売却できる可能性が高まります。

自分で購入希望者を見つける自信がないなら専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、売主が自ら買主を探して契約を結ぶことはできません。
自分で買い手を見つける自信がない場合は、専属専任媒介契約を結ぶのもひとつの方法です。こまめに販売状況の報告があるので安心です。

売却が困難な物件なら専任媒介契約か専属専任媒介契約
築年数の古い物件や需要の少ない地域など、売却が難しい物件の場合は、専任媒介契約か専属専任媒介契約を結んだほうがよいでしょう。

一般媒介契約では、売却困難な物件は積極的に販売活動をしない場合があります。営業力のある不動産会社を選び、一緒に営業活動に取り組みましょう。

まとめ

・不動産売却での媒介契約には 3 つの種類がある
不動産会社に物件の売却を依頼する際に締結する媒介契約。媒介契約には、専任媒介契約、一般媒介契約、専属専任媒介契約の 3 種類があります。一般媒介契約は最も自由度が高く、専任媒介契約は一社のみとの契約となります。専属専任媒介契約は、専任媒介契約をより厳しくした内容です。

・媒介契約のメリットとデメリットを知ってスムーズな不動産売却を
専任媒介契約・専属専任媒介契約は 1 社 のみとの契約のため、不動産会社が売却活動に力を入れてくれやすいという点がメリットで す。

ただし、不動産会社の販売力に左右されるため、販売力のない不動産会社に依頼してしまうと、売却に時間がかかってしまう恐れも。また、専属専任媒介契約では自分で購入希望者を探して契約することはできません。一般媒介契約では複数の不動産会社と同時に契約できることがメリットですが、売りにくい物件の場合は販売活動に力を入れてもらえない可能性もあります。

・不動産売却の媒介契約を選ぶときのポイントは
物件の特徴に合わせて媒介契約の形態を選びましょう。人気の物件なら競争原理が働く一般媒介契約、売りにくい物件なら１社のみに依頼する専任媒介契約や専属専任媒介契約がおすすめです。専任媒介契約に対して、仲介手数料割引などの特典を用意している不動産会社もありますよ。

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