田舎の家を売却したい！
売れない物件を処分するための注意点
目次
田舎の物件が売れにくい 4 つの理由
理由① 賃貸物件の需要がない
田舎では一戸建てを所有する人が多く、子も親と同居するか、親から譲り受けた家に住み続ける人がほとんどです。
したがって、田舎の不動産物件は、賃貸としての需要は期待できません。
他の土地から引っ越してくる人は、アパートや家を借りる傾向にありますが、その数は限られています。賃貸物件としての需要が見込めないため、家賃の相場も低くなります。リフォームをして家のグレードを上げ、他の不動産との差別化を図らないとなかなか借り手が見つかりません。
理由② 老朽化している建物が多い
親族から相続した田舎の物件は築年数が圧倒的に古いものが多いです。
外観がボロボロだったり、水回りが老朽化していたり、キッチンが使いにくいなど、機能的に劣っていたら住みたくないと思います。
また、1981 年に導入された新しい耐震基準に適合していない物件も多く、安全面でも問題があります。
物件を無償で相続したり、安く購入したとしても、賃貸物件として売却・運用するためには、リフォーム・リノベーション・耐震工事などが欠かせません。住みやすい状態に改修するには、多額の費用がかかります。
理由③ 依頼できる不動産会社が少ない
地方では、売却を依頼できる不動産会社自体も多くはありません。
また、不動産会社からすれば、高額な物件を仲介した方が儲かるので、仲介手数料が稼げる物件を積極的に売却するのは当然です。
安くて手数料の少ない中古住宅は、あまり扱いたくないというのが本音です。
例えば、田舎の中古物件を 100 万円で売りたいとお願いしたら、仲介手数料はいくらになると思いますか？
物件価格が 100 万円の場合、不動産会社が受け取る仲介手数料は、上限がわずか 18 万円です。（※2018 年の宅建業法改正により、「低廉な空き家等の売買」で得られる仲介手数料の上限は 18 万円になりました）
これは、非常に安い金額です。
このような理由から、積極的な営業活動は期待できず、長期にわたって売りに出されている空き家が増加しています。
理由④ 価格は安くても維持費が高い
価格が安くても維持費が高いのが田舎の中古物件の特徴です。顕著な例は、バブル期に建設されたリゾートマンションです。
マンションを所有すると、固定資産税や管理費、修繕積立金などの費用が発生します。温泉地になると「温泉使用料」の支払いが課されることもあります。
わずか 10 万円の物件価格でも、維持費だけで月 10 万円近い物件もあります。中古物件は、劣化を防ぐために定期的なメンテナンスと清掃が必要です。もう 1 つの重要なポイントは、毎月の維持費です。物件が安いからといって、すぐに売れるとは限りません。
田舎の不動産を売る方法とは？
とはいえ、田舎の不動産を売却することは決して不可能ではありません。
以下のような対策が、適切な売却につながります。
1. 使いやすい物件にリノベーションする
賃貸物件として売却したい場合は、リフォームやリノベーションを検討しましょう。
老朽化し、設備も古いままの物件に住みたいという人はなかなかいません。賃貸物件に住む人は若い人が多いので、この層に合わせたリフォーム・リノベーションが効果的です。
床や壁紙の張り替え、外壁や屋根の塗装などのリフォームであれば、費用は約 150 万円程度です。
必要なのは、第一印象を良くすることです。
状況によっては「リノベーション可能／ご自由にどうぞ」などとアピールしてみるのもいいかもしれません。
2. 自由に使えるように更地にする
建物を取り壊して、更地にするのも一つの戦略です。
老朽化した物件を売却するために数百万円の修繕費を費やしても、買い手が見つからない、または費用を回収できる価格で売却できるという保証はありません。
多額の費用がかかる修理には細心の注意を払う必要があります。
木造住宅は、状況によりますが約 150 万円程度で解体できます。古民家付きの土地として売却するのではなく、更地として自由に使える状態で売却することで、購入者にとって様々な使い方ができます。
または、建物を取り壊す費用を売主が負担することを条件に売却することもできます。同様に、土地の活用を考えている方のニーズを取り込むことも可能です。
3. 田舎の物件売却を得意とする不動産会社を探す
不動産会社も、差別化を図るためにさまざまな専門分野を生み出しています。
そのため、田舎の物件を売るのが得意な会社もあります。
今はインターネットで積極的に宣伝する時代です。
「わずか 1 円の不動産」を取り扱う不動産会社がテレビで取り上げられ話題になったこともあります。
ポイントは、古民家や田舎の物件の販売やリノベーションを専門とする不動産会社を探すことです。扱いに困っている中古戸建の使い方をその会社に相談するのもいいでしょう。
売れない場合は業者の買取も検討しましょう
需要が限られている地方では、様々な対策を講じても仲介で個人に販売することは難しいかもしれません。特に、地方にありがちな大きめの戸建て物件は、ニーズが限られており、なかなか買い手が見つかりません。
では、どのように現金化すればよいのでしょうか。
その解決策として考えられるのが、不動産会社（宅建業者）による買取サービスです。
1. 不動産会社の買取は現金化が速い
不動産会社が購入すれば、スムーズに現金化することが可能になります。
通常の売買では、不動産会社に何度も広告を出し、購入希望者の下見を行い、融資審査を経て売買契約を結ぶので、どんなにスムーズでも現金化には 2～ 3 ヵ月を要します。
これが不動産会社の買取であれば、売主は提示された査定額に同意し、売買契約を結ぶだけで済みます。物件売却までの期間は約 2 週間です。スムーズな現金化を求めるなら、不動産会社に買取を依頼するのも一つの方法です。
2. 不動産会社には物件活用のノウハウがある
個人は建物を綺麗にして売るか賃貸に出すしかありませんが、不動産会社は物件の活用法について様々なノウハウを持っています。
例えば、一戸建てを購入したり、リノベーションしたり、シェアハウスとして活用したり、ペット飼育可能物件として専門性を持たせたりできます。
また、木造の中古マンションを購入後、近くに工場があれば、工場と交渉して社員寮にするか、外国人就労者の専用寮にするなどの活用法が見られます。
不動産会社の人脈やノウハウ次第で収益化が可能なので、扱いが難しい物件でも買い取るケースがあります。
3. 買取だと売却価格自体は下がる
不動産会社が買い取る物件の価格は、個人の購入者に売却する物件の価格よりも低くなる傾向があります。安く買う理由は、不動産会社がリフォーム費用を負担するからです。
査定額は、物件の活用に必要な費用と会社としての利益分が、事前に差し引かれているのです。
市場価格 1000 万円の物件を 700 万～800 万円で不動産会社が買い取り、100 万～200 万円でリフォームして賃貸物件として活用したり、1300 万円で売却するという具合です。
田舎の物件は、時として数万円からゼロの物件もあります。
買取にすると手元に残るお金は減りますが、物件が売れなかったり、売れにくい場合はこの方法が有効な場合も多いです。
需要が極端に少ない場合は、解体費用を負担して手放すようなケースもあります。
売れずに手元に残しておくと、固定資産税や清掃などの維持費を無駄に払い続けることになります。売却が早ければ早いほど、負担が少なくなります。目先の損益だけでなく、今後の維持管理も含めて対処法を考えましょう。
まとめ
・特に過疎地では、古い一戸建てを手放したくても、建物が老朽化しており、購入や賃貸の需要が少ないため、思い通りに売却できないケースが多くあります。
・仲介で売却する場合は、リフォームで見た目や設備をキレイにする、更地にするなど、買主が選びやすいよう工夫が必要です。
・それでも売却が難しい場合は、不動産会社による買取を検討するのも一つの方法です。今後かかる費用や時間を考慮して、最適な販売方法を決定しましょう。
エステートプランでは、北九州・筑豊・京築・福岡エリアでの不動産に関する無料相談を提供しています。売却、処分、税金、住み替えなど、どんなご相談でもお気軽にご連絡ください。