住み替えの売却と購入はタイミングが重要！後悔しないためには？

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

自宅の住み替えにはタイミングが重要です！

今回は、住み替え時のタイミングについてのお話です。売却と購入はどちらを先にすべきか、損をしない為にはいつ売却すべきか、考えるポイントはたくさんあります。住み替え時の資金計画についても、あわせてご紹介します。

住み替えの売却・購入は、まず資金計画から！

現在の家を売却し、新しい家を購入・引っ越しする住み替え。住んでいる家に住宅ローンが残っている場合もあります。まずは、しっかりと資金計画を考えることが重要です。

住宅ローンが残ったまま家の買い替えを検討する場合、資金計画として下記の3つの選択肢があります。

・旧居の売却金（＋自己資金）で旧居のローンを完済し、新居の購入で新たに住宅ローンを組む

・旧居の売却後に残ったローン残債と新居の購入費用を合わせた「住み替えローン」を組む

・旧居のローンを支払いながら、新しい家を購入して住宅ローンを組む「二重ローン」

住宅ローンが残っている住宅を売却した場合、売却時に残りのローン残高を全額返済する必要があります。売却代金で完済できれば良いのですが、売却代金がローン残高に満たない場合は、自己資金を使うか、住み替えローンを利用することになります。

※住み替えローンについてはこちらでも詳しくご紹介しています。住み替えローンとは？ 内容や条件、メリット・デメリットを知って検討を

また、旧居がなかなか売れない場合、旧居と新居の両方のローンを支払う「二重ローン」になる可能性があります。どの方法を取るかは以下の点を確認して、事前に資金計画を考えておきましょう。

・住宅ローンの残高

・どのくらいで売れそうか

・売却による収益金で、ローン残高を完済できるか

・新しいローンの頭金を準備できるか

・新しいローンの月々の返済額

住み替えでは、売却と購入どちらが先？

住み替えでは売却と購入が同時に進みますが、タイミングに関しては4つのケースがあります。それぞれのケースのメリットとデメリットを見ていきましょう。

①売り先行

旧居の売却を決めてから、新居の購入を進めるケースです。

希望の価格で購入してくれる人が見つかるまで、不動産の売却にじっくり時間を費やすことができます。売却金が手元に残れば、新しい家の購入の支払いに使用できます。ただし、売却後すぐに新居を準備できない場合は、仮住まいの費用が発生します。

売却が進まない場合は、購入のタイミングを見直すことができるので、リスクの低い方法です。

②買い先行

新しい家を購入し、古い家を売却するケースです。欲しい物件を、タイミングを逃さず購入することができます。

仮住まいの費用は不要となりますがその後、売却がスムーズに進まないと二重ローンになる可能性がありますので、新しいローンの頭金や引っ越し費用などの、まとまった資金も必要です。

③同時売却・同時購入

売却と購入を同時に進めるケースです。

住み替えローンを利用する場合は、売買の決済日を合わせる必要があるので、これに当てはまります。時間的制約が大きく、うまく決まれば一番スムーズと言えます。ただし、一般的に売却・購入には3～6ヶ月程度かかり、理想の物件が見つかるまでには時間がかかります。買い手がいつ現れるか分からないため、タイミングを合わせるために販売条件の妥協が必要になる場合があります。

例えば、先に購入者が決まっていて、購入する物件が見つからない場合は、早めに探したり、仮住まいを探したりする必要があります。

④切り離し

売却と購入のタイミングを別々に切り離して考えるケースです。

新しいローンには頭金が必要で、売却しない限り二重ローンになります。資金に余裕があり、二重ローンとなっても心配がない方向けです。

優先順位を決めて選択する

4つの選択肢からどの方法を選ぶかは、「何を優先するか」によって異なります。

一般的に売り先行の方がリスクは少ないです。

売却価格が予想よりも低い場合は、すぐに売却せずに購入予算を下げたり、引っ越しの時期を遅らせたりすることができます。確実に売却して購入に進めるので、二重ローンの心配もありません。お金に余裕がない方や失敗したくない方は、まず売却を進めることをおすすめします。

一方、絶対に欲しい！という目当ての物件がある場合は、買い先行の選択となるでしょう。 自宅が売却できるのを待っていたら、物件が売り切れてしまう可能性もあります。

住み替えするのに最適な時期はいつ? 注意点も知っておこう

住み替えを検討するタイミングとして多いのは「ライフスタイルが変わるとき」です。特に、子どもの成長や自立のタイミング、定年退職のタイミングで検討されます。さらに、損をせずに動けるタイミングも重要です。

例えば、地価の高騰や住宅ローン金利の低下など、社会経済の状況を見極めることが重要です。また、建物は新築から時間の経過とともに徐々に価値が下がり、一戸建ては10年ほどで価値が半分になり、20年でほぼ底値となります。

マンションは、20年間で40～50%の価値を失うと言われています。

市場価値が下がっても、固定資産税や修繕費などの維持費はかかり続けます。市場価値やニーズが高いうちに売ってしまうのも、ひとつの考え方でしょう。

住み替えによる損失を避けるための注意点

住み替えで損をしないためには、リスクを先に考えることが大切です。予定通り販売できるかが大きなポイントになります。

もし売れなかったらどうしよう…と不安な方は、不動産会社が提供する「買取保証」サービスを検討してみましょう。

住み替えの際に売却ができなかった場合には、不動産会社が直接物件を買取してくれるサービスです。価格は市場相場よりも下がりますが、確実に売却することができます。

まとめ

・住み替えは資金計画が重要

中古住宅の住宅ローンの残高、売却価格の見通し、新たなローンの頭金や返済額の見通しなどをよく確認して検討しましょう。まずは資金計画を立てることが大切です。

・住み替えの売買のタイミング

住み替えの際の売却・購入のタイミングには4つのケースがあります。売却後に購入を進める「売り先行」、購入後に売却を進める「買い先行」、同時に進める「同時売却・同時購入」、売却と購入を別々に検討する「切り離し」です。金銭的なリスクが少ないのは売り先行。住み替えの際は、優先順位や目的に合わせて進め方を検討しましょう。

・住み替えを決めるタイミング

住み替えのタイミングは、子どもの成長や定年退職など、ライフスタイルが変化したときです。地価の高騰や住宅ローンの金利低下など、社会情勢も見極めましょう。資産価値が下がる前に売却するという考え方もあります。

エステートプランでは、北九州・筑豊・京築・福岡エリアでの不動産に関する無料相談を提供しています。売却、処分、税金、住み替えなど、どんなご相談でもお気軽にご連絡ください。