空き家を売却する際の税制優遇とは？特別控除を徹底解説！
目次
はじめに
こんにちは、エステートプランです！
空き家とはいえ相続した場合、売却して利益が残ると税金がかかります。
しかし、一定の条件を満たす空き家を売却すると、「譲渡所得の特別控除」という税制上の優遇措置を受けることができます。
今回は、空き家を売却する際に受けられる優遇税制について解説します！
税制上の優遇措置「譲渡所得の特別控除」の対象となる空き家の条件や手続き、注意点についても紹介します。
最新情報は国税庁のHPにてご確認ください。
空き家の売却をする際に受けられる税制優遇「譲渡所得の特別控除」とは？
相続した空き家を売却して利益（譲渡所得）があると、「譲渡所得税」という税金がかかります。
しかし、平成 28 年 4 月 1 日から令和 5 年 12 月 31 日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高 3,000 万円まで控除することができます。
これが、被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例です。簡潔に言うと、被相続人が住居として使っていた空き家を相続・売却する際に、特別控除があります。
つまり、売却利益が 3,000 万円以下なら、空き家の売却にかかる譲渡所得税がかかりません。
空き家売却の際に税制優遇が受けられる条件について、この特別控除を受けるには一定の要件を満たす必要があります。
最新情報は、国税庁のHPよりご確認ください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/code/index.htm
どんな空き家が対象？
・1981 年（昭和 56 年）5 月 31 日以前に建てられた建物
・相続開始直前まで被相続人の住居として使用されていた物件
・被相続人が相続開始直前まで、一人で暮らしていた
・マンションではなく一戸建て
相続開始直前とは、被相続人が死亡する直前をいいます。被相続人が住居として一人暮らしをしていた一戸建てが対象です。
しかし、2018 年からは制度が拡充され、要介護認定や要支援認定を受けて老人ホームに入居していても、一定の条件で特別控除を受けられるようになりました。
家財道具の保管場所として使用するか、被相続人の外泊や一時帰宅のために使用していたなどの条件が必要です。
売却時の条件
・売却価格が 1 億円以下である
・相続してから売却までの期間に、相続人が事業用、賃貸用、居住用として使用していない
・売却先が（親子や夫婦など）家族や親族ではない
・売却時の耐震基準を満たしている
・相続開始から 3 年が経つ年の 12 月 31 日までに売却する
・平成 28 年 4 月 1 日から令和 5 年 12 月 31 日までの期間に売却する
相続開始日から 3 年を経過した日の属する年の末日で、2023 年 12 月 31 日までに売却した場合に適用されます。
空き家を解体し、更地にして売却することでも同様の特別控除を受けることができます。
空家売却の税制優遇には確定申告が必要です。手続きの仕方や必要書類は？
相続した空き家を売却する際に税制優遇を受けるためには、確定申告が必要です。必要書類を揃え、空き家を売却した翌年の 2 月 16 日～3 月 15 日に、相続人の住所を管轄する税務署へ確定申告をしましょう。
【必要書類】
・譲渡所得の内訳書
空き家の売却額と利益がいくらあったかの確認
・空き家の登記事項証明書
建築時期、相続の事実、一戸建てかどうかの確認
・被相続人居住家屋等確認書
被相続人が相続開始直前まで住居として使用していたことの確認
空き家の住所の自治体が発行します
・売買契約書の写し
売却代金が 1 億円以下であることの確認
・耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し
耐震基準を満たしていることの確認
空き家と売却条件が要件を満たしていることを証明する書類を添付し、確定申告を行います。
税制優遇を受ける際の 3 つの注意点
空き家に係る譲渡所得の特別控除を受ける際の注意点を 3 つ紹介します。
知らずに条件を外れてしまうと、税制優遇が受けられなくなりますのでご注意ください。
1.不動産売却後の相続税も忘れずに！
税制上の優遇措置を受けるために、売却には 3 年間の猶予期間があります。ただし、相続税の納期限は相続開始から 10 ヶ月です。
支払いを忘れると延滞税がかかりますので注意が必要です。相続税を支払うための現金がない場合は、空き家を早めに売却して現金を手配することをお勧めします。
2.相続から売却までの間に、空き家を使用しない
相続から売却まで、相続人が住んだり事業用、賃貸用に使用した場合は特別控除の対象外となります。使用する人がいないからといって貸し出さないように気をつけてください。
3.空き家の多くは耐震改修をしないと対象になりません
条件である「1981 年（昭和 56 年）5 月 31 日以前に建てられたものであること」と「建物が売却時の耐震基準を満たしていること」この 2 つは相反するものです。
1981 年（昭和 56 年）6 月 1 日に新建築基準法が施行され、耐震基準が強化されました。
1981 年（昭和 56 年）5 月 31 日以前に建てられ、耐震改修を行っていない建物は、現行の耐震基準を満たしていません。
耐震改修済みの建物であれば問題ありませんが、そうでない場合は耐震改修を行わないと条件を満たせません。使わない空き家を売るだけのために、耐震改修はできません。その場合は、空き家を解体し更地にして売却する方法を取りましょう。
その他の要件を満たしていれば、更地にしてから売却しても税制優遇を受けることができます。
まとめ
・被相続人が亡くなる直前まで住んでいた空き家を相続・売却する場合、一定の要件を満たせば最大 3,000 万円の譲渡所得控除を受けることができます。
・空き家を売却する際に税制上の優遇措置が適用される条件は、1981 年（昭和 56 年）5 月31 日以前に建てられたこと、被相続人が亡くなる直前まで住んでいたこと、相続後に事業用または住居用で使用していないことなどがあります。相続開始から 3 年後の年末 2023 年12 月 31 日までに物件を売却した場合に適用されます。
・相続した空き家を売却する際に税制上の優遇措置を受けるためには、売却の翌年に確定申告を行う必要があります。空き家または売却したことを証明する書類を用意し、相続人の住所を管轄する税務署に提出します。
・相続から売却までの間に賃貸や空き家に住む場合も例外ではありませんのでご注意ください！申請期間は 3 年程度ですが、相続税の納期限が先にきますので、早めに売却して納税資金を確保した方が良いでしょう。
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