賃貸中のマンションを売却、3つの方法と4つのポイントで安心の取引を

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

賃貸中のマンション売却には、空室の場合とは異なる3つの方法があります。
賃貸中の物件も売却は可能ですが、空室のときと同じ感覚で進めるとトラブルや失敗につながることがあるため、押さえておきたいポイントがあります。
また、入居者がいることで売り主・買い主の双方にメリット・デメリットが生じるため、それぞれの視点を理解しておくことが重要です。
今回は、賃貸中のマンションを売却する際の方法と成功させるためのポイントについて解説します。

賃貸中のマンションを売却するための3つの方法

賃貸中のマンションを売却する方法は、大きく分けて3種類あります。

① 入居者に売却を打診する

賃貸中のマンションを売却する際は、まず現在の入居者に購入の意思があるかどうかを確認してみるのがおすすめです。
物件に愛着を持ち、住み慣れている入居者であれば、購入に前向きな姿勢を示してくれる可能性もあります。
すでに生活の場として定着しているため、スムーズに話が進むケースも少なくありません。

② 賃貸中のまま売却し、所有者を変更する（オーナーチェンジ）

入居者が住んでいる状態のまま物件を売却し、所有者のみを変更することを「オーナーチェンジ」と呼びます。
この方法では、収益物件として投資を希望する購入者に向けて、賃貸中の状態で物件を売り出すことが可能です。
ただし、売主・買主それぞれにメリットとデメリットがあるため、事前にしっかりと把握しておくことが重要です。

【売主のメリット】
売却活動を進めながらも、買い手が決まるまで家賃収入を得られる。

【売主のデメリット】
収益物件としての販売となるため、購入希望者が限定される。

【買主のメリット】
購入後すぐに家賃収入が得られる。
実際の家賃に基づいた利回りを計算できる。

【買主のデメリット】
入居者がいるため、すぐにリフォームを行うことができない。
入居中のため内覧が難しく、物件の状態を直接確認しにくい。
状況によっては、将来的に修繕が必要になる可能性がある。

③ 入居者の退去後に売却する

入居者が退去する予定がある場合、その後は通常の不動産売却と同様に手続きを進めることが可能です。
ただし、借地借家法により、「正当な事由」がなければ貸主が一方的に退去を求めることはできません。
交渉の結果、正当事由が認められれば、立ち退き料を支払うことで退去してもらえる場合もあります。
こうした対応はトラブルに発展する恐れがあるため、弁護士などの専門家に相談しながら慎重に進めることをおすすめします。

入居者が退去した後は空室物件として売却できるため、自己居住やリフォーム目的の購入希望者にも訴求でき、買い手の選択肢が広がるでしょう。

賃貸中のマンションの売却を成功させるためのポイント

賃貸中のマンションの売却を成功させるために押さえておきたい4つのポイントがあります。

① 周辺エリアの相場を確認する

賃貸中の物件は、空室の物件と比べて売却価格が低くなる場合があります。
そのため、周辺エリアの売却相場をしっかり把握し、相場よりもやや安くなる可能性があることを念頭に置いておくことが重要です。
また、収益物件の場合は、売却価格だけでなく、表面利回りなどの指標も確認しておくと役立ちます。

② 複数の不動産会社に査定を依頼する

売却を決めたら、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。
不動産一括査定サイトは便利ですが、多くの会社に依頼しすぎると比較が難しくなるため、3～4社程度に絞ることをおすすめします。

③ 収益物件の売却に強い不動産会社に依頼する

査定を依頼する際は、収益物件の売買に豊富な実績を持つ不動産会社を選びましょう。
特に「全国展開している大手不動産会社」や「対象エリアに強みを持つ不動産会社」など、それぞれの特徴を見極めて依頼することが、売却成功のポイントです。

④ 売却理由はネガティブに受け取られないようにする

賃貸中の物件を売却する際、購入希望者は売却の理由を気にすることが多いです。
なぜなら、「入居者がいて収益が上がっているのに、なぜ売るのか？」と疑問に思われることがあるからです。
そのため、「不動産投資から別の分野へ切り替える」など、前向きでマイナスに捉えられない理由を用意しておくと安心です。

まとめ

賃貸中のマンション売却には、「入居者への売却」「賃貸中のまま売却（オーナーチェンジ）」「退去後の売却」の3つの方法があります。
それぞれにメリット・デメリットがあり、いずれの場合も売却を成功させるためには押さえておくべきポイントがあります。

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