土地や空き地の効果的な活用について。その１ 〜 土地を活用するための基本的な考え方

はじめに

せっかく所有している土地を放置していませんか？親から相続した田舎の土地など、活用方法が分からずに悩んでいる方も少なくありません。
ただ所有しているだけでは、税金の負担だけが増えてしまいます。しかし、効果的に活用するためには、土地活用に関する正しい知識が不可欠です。
このコラムでは、3 回にわたって具体的な土地の活用方法を詳しく紹介していきます。

まずは、土地を有効活用すべき理由や、活用方法を決める際のポイントについて解説します。

見逃せない、土地活用の 3 つの理由

所有地をそのまま空き地として放置し続けることには、単に収益が生まれないだけでなく、様々な不利益が生じます。要するに、所有しているだけでは「 損をしている」ということです。
具体的には、以下のような不利益があります。
①固定資産税と都市計画税がかかる
②維持費用がかかる
③近隣トラブルの原因になる
それでは、これらを一つずつ見ていきましょう。

①固定資産税と都市計画税がかかる

不動産の所有者は毎年、固定資産税と都市計画税を支払わなければなりません。
この税金は所有する土地に対して課されるものであり、土地を有効活用しているかどうかに関係なく発生します。居住用の建物が建っている場合は、固定資産税に対する優遇措置が適用されることがありますが、空き地にはそのような特例はありません。

②維持費用がかかる

空き地を放置すると、雑草が繁茂して景観を損なったり、害虫や野生動物が増殖したりする可能性があります。また、目立たない場所にある荒地は、ゴミの不法投棄が行われることも少なくありません。
これらを防ぐためには、定期的な草刈りなどの管理が必要です。自分で行うには手間がかかりますし、遠く離れた土地であれば尚更です。そのため、専門業者に依頼する必要性が生じるでしょう。

③近隣トラブルの原因になる

土地の手入れを怠ると、上記のような問題が原因で近隣住民から苦情が寄せられることがあります。空き地の放置によって引き起こされるリスクやトラブルを避けるためにも、早めに土地の有効活用を検討することが重要です。

土地を最適に活用するための 3 つの段階

所有地を放置しておくと、さまざまなリスクがあることがお分かりいただけたと思います。
こうした問題のほとんどは、土地を有効活用することで解消できます。
まずは、所有地をどう活用できるのかを知ることが肝要です。次の 3 つのポイントを押さえ、最適な活用方法を検討する際の参考にしてください。
・法規制を確認する
・周辺のニーズを確認する
・土地活用の目的を明確にする
順に解説していきましょう。

法規制をチェックする

土地を活用するには、何らかの建物を建てる必要がありますが、土地には建築基準法などの法規制が存在し、所有地であっても自由に使用できるわけではありません。
ますます土地活用の方法を把握することが大切です。
具体的には、以下の 3 つを把握しておく必要があります。
① 市街化調整区域と市街化区域の区別
② 用途地域
③ 容積率と建ぺい率

１．市街化調整区域と市街化区域の区別

日本では、都市計画法により、エリアごとに市街化区域、市街化調整区域、それ以外の区域に分けられています。
市街化区域は、市街化を優先的かつ計画的に進める区域であり、一般的には住宅地や商業地として指定されます。一方、市街化調整区域は市街化を抑制するための区域であり、田畑や山林などの多い地域がこれに当たります。
特に市街化調整区域では、多くの制約があり、原則として建物の建築は認められていないため、注意が必要です。

２．用途地域

都市計画区域内の土地がさらに細分化されたものが用途地域です。住居専用地域や商業地域、工業地域など 13 種類に分類され、建物の用途が制限されています。
たとえば、第一種低層住居専用地域では大規模な施設の建設が許可されず、工業専用地域では住宅の建築が制限されるなど、用途地域によって建物の種類に違いがあります。自治体で確認しておくことが大切です。

３．容積率と建ぺい率

土地には建物の大きさを制限する規定があります。用途地域ごとに、容積率と建ぺい率が設定されており、これらの制限を超える建物は建てることができませんので、留意が必要です。
容積率は土地の面積に対する建物の延床面積の割合を示し、建ぺい率は土地の面積に対する建物の基準面積の割合を示します。
用途地域や都市計画の条件を満たしていても、指定の容積率や建ぺい率が低い場合、適切なサイズの建物を建てることができないかもしれません。

周辺ニーズを確認する

土地の活用を検討する際には、周辺の需要を把握することが肝要です。
例えば、住宅地に位置する土地ならば、アパートや賃貸マンションの建設が適しているでしょう。早い段階で競合物件の家賃などを調査し、設定家賃を想定し、収支のシミュレーションを行うことが重要です。
もし既に多くのアパートやマンションが建設されている場合、供給が過剰になっている可能性があるため、競争が激しく、収益が見込めないかもしれません。そのような場合は、駐車場やコインランドリーなど、他の活用方法を検討する余地があります。

土地活用の目的を明確にする

土地の活用方法は、目的によって異なります。節税対策を目的とする場合や、収益を最大化したい場合、または長期的な安定収入を求める場合など、 何を目指すか」をはっきりさせることが重要です。
土地を有効活用する方法には、アパートや賃貸マンション、駐車場、借地などさまざまなものがありますが、原則として、リターンが高い方法ほどリスクも高くなります。
アパートやマンションは最も高いリターンを狙えますが、大きな初期投資が必要であり、入居者を確保できない場合には大きな損失が生じる可能性もあります。
一方、駐車場は比較的初期投資が少なく、リスクが限定的です。借地を利用する方法は金銭的なリスクが少ないですが、収益もそれほど大きくない場合があります。
目的に応じて、高いリターンを追求するか、長期的な安定収入を求めるかなど、適切な活用方法を考えることが重要です。

まとめ

この記事では、土地や空き地を有効活用すべき理由や、最適な土地活用を選択するための基本的な知識を紹介しました。
次回は、具体的な土地活用の方法と、それぞれの利点や欠点について詳しく解説します。

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