空き家を売却せずに残すのは損!?かしこい売却方法と流れについて

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

引っ越しをして誰も住んでいない家や、親から相続したけれど住む予定のない家など、放置された空き家はありませんか？

賃貸にして住む予定のない空き家を所有し続けるのはデメリットだらけ！活用する予定のない空き家は、早めに売却することをご検討してください。

今回は、空き家の売却についてのお話です。空き家を売却するメリットや 2 つの売却方法、空き家売却の流れ、注意点などを解説します。

空き家を売却した方が良い理由

住んでいない空き家や、親から相続した空き家はありませんか？

空き家に住む予定や貸す予定がない場合は、早めの売却をおすすめします。空き家を所有している限り、建物や土地には固定資産税や都市計画税が発生します。近年、増加する空き家対策として、「空き家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されたので、何年も放置をして「特定空き家」に指定された場合、固定資産税が大幅に上がってしまう可能性もあるのです。

また、誰も住んでいない空き家は手入れを怠ると物件状態の悪化が早いため、将来的に住む・売る・貸すなどを検討している場合、修繕費がかさんでしまいます。放火、不審者、事故等のリスクも高く、管理に手間と費用がかかります。

少しでも早く売却できれば、そういった心配や管理の手間、固定資産税から解放されます。

また、空き家になってから 3 年以内に売却すると、売却時の税制優遇措置（3,000 万円の特別控除）を受けられる可能性があります。
相続した空き家についても、相続日から 3 年以内に売却すれば、同様の優遇措置を受けることができます。空き家を 3 年以上放置すると、その後売却しても上記の優遇措置は受けられません。使う予定のない空き家は、早めに売却を検討するのがメリット大なのです。

空き家を売却する際の２つの方法

空き家を売却する場合、➀中古戸建として売却する ②空き家を解体して更地として売却するという 2 つの方法があります。
それぞれの特徴やメリット・デメリットを見ていきましょう。

空き家をそのまま中古戸建として売る

現在、空き家になっている家を中古一戸建てとして売却する方法です。
場合によっては、「古家付き土地」として売り出されることもあります。
メリットは、家を取り壊す手間や費用をかけずに、家をすぐ売りに出すことができることです。
しかし、一般的に戸建住宅は築 20 年ほどで建物の価格が 0 になります。
築年数の古い物件の場合、建物自体に値段が付かないだけでなく、購入後の修繕・解体費用が差し引かれ、土地のみを売却するよりも売却価格が安くなることが多いです。

中古戸建住宅の需要が高い地域では、リフォーム予定で購入を考えている方もいるので、そのような地域では建物に値段がつくこともあるでしょう。
中古物件の販売ですので、購入後に気づいた建物の欠陥については、売主の責任となる「契約不適合責任」についても注意しましょう。
古い物件の場合、「契約不適合責任免責」の条件を追加することをお勧めします。

空き家を取り壊して更地にして売る

場合によっては、建物を取り壊して更地にし、土地のみで売り出した方が高く早く売れるケースもあります。
新築住宅を建てたい購入希望者からすれば、購入後に空き家を取り壊す時間や手間、費用がかかってしまうからです。

ですが、売主が空き家を取り壊す場合は、売主が手間も時間も費用もすべて負担します。
現在、政府は不要な空き家の削減に力を入れているため、空き家解体のための補助金・助成金制度などもあります。自治体ごとに制度がありますので、ぜひ調べて活用してみましょう。

更地を売却する際に気をつけたいのが、税金です。
建物が建っている土地の固定資産税は、「住宅用地特例」により大幅に軽減されているため、建物を取り壊して土地だけを使用すると固定資産税が高くなります。

また、マイホームや相続住宅を売却する際の特別控除 3,000 万円については、住宅を取り壊した場合、取り壊した日から 1 年以内に売却することが条件となります。

「古家付き土地」より高く売ろうと空き家を取り壊したものの、なかなか売れず時間が経つとお金がかかってしまうこともあるので注意が必要です。

　

空き家を売却するまでの流れ

空き家を売却する際の大まかな流れや必要書類、必要経費などをご紹介します。

必要書類空き家を売却するには、以下の書類が必要です。

■土地建物の全部事項証明書（登記簿謄本）
■不動産権利証（登記識別情報）
■固定資産税課税明細書
■物件購入時の重要事項説明書

売却する空き家の所有権者が自分（売主）かどうかの確認も忘れずに！
特に親から空き家を譲り受けた場合、所有者が親のままでは売却することができませんので、まず自分に所有権を移す手続きが必要です。

空き家売却の流れ

空き家売却についての一般的な流れをご紹介します。

①空き家の相場を調べる
まずは、空き家の売却価格の相場を調べましょう。
古い空き家の場合、建物に価格がつかないことも多いですが、築年数が新しい物件や中古住宅の需要が高い地域では価格がつくこともあります。

インターネットの一括査定サイトを利用しておおよその相場を把握し、不動産会社に訪問査定を依頼するのが一般的な流れです。

空き家で一番高い価格がつくケースは「土地の価格」＋「建物の価格」、逆に一番低い価格になるのは「土地の価格」－「建物の取り壊し費用」というケースです。

②不動産会社に依頼をする
査定価格に納得できたら、不動産会社に売却の仲介を依頼し媒介契約を結びます。

不動産会社との仲介契約には、取引形態が異なる「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の 3 種類があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。

③空き家を売りに出す
不動産会社が広告を出し、空き家を買いたい人を募集します。
購入希望者と建物を内覧し、価格交渉を行い契約内容を確定します。
空き家の場合、鍵は不動産会社に預け、売主は内覧に立ち会わないことも多いです。

④売買契約締結、引き渡し
売買契約書重要事項説明書などを用意し、売買契約を締結します。
支払いと同時に物件を引き渡し、空き家の売却が完了します。

空き家売却に必要な費用

空き家売却に必要となる主な費用には、次のようなものがあります。

■不動産仲介手数料
不動産会社を通して売買契約を締結した場合、売却金額に応じて下記を上限とする仲介手数料がかかります。

・200 万円以下：売買価格の 5％＋消費税
・200 万円超～400 万円以下：売買価格の 4％＋2 万円＋消費税
・400 万円超：売買価格の 3％＋6 万円＋消費税

■登記費用（登録免許税）
不動産の所有者など、登録情報の変更にかかる費用です。土地・建物の所有権が移転します。

■印紙代（印紙税）
不動産売買契約書に添付する収入印紙の費用です。印紙税の額は、販売価格によって異なります。

■土地の測量費用や建物の解体費用
古い土地と隣家との境界線が曖昧な場合は、土地を測量して、面積と境界線を明確にする必要があります。
また、空き家を解体して更地で売却する場合、建物の解体費用もかかります。

空き家売却を後悔しないために

これまでお話してきたように空き家を放置し続けるのは損ですが、いざ売却！となった場合にもいくつか注意点があります。

譲渡所得税が発生する場合

空き家に住まなくなったとしても、売却したときに利益が出ると「譲渡所得（売却益ともいいます）」という特別所得とみなされます。

「所得」とあることからも想像できるように、譲渡所得が発生した場合には「譲渡所得税」という税金を支払う必要が出てくるため注意が必要です。

譲渡所得＝売却金額－（譲渡費用＋取得費用など）

前述のように、売却金額から売却費用と取得費用を差し引いたものが譲渡所得となり、これに対して所得税や住民税がかかります。
この譲渡所得に対して課せられる所得税と住民税の額が、譲渡所得税として納めなければならない金額となります。

譲渡所得税は「譲渡所得 ×（所得税＋住民税）」で求められますが、税率（所得税＋住民税）は建物や土地を所有していた期間によって異なり、以下の 2 つに分類されます。

・長期譲渡所得：譲渡した年の 1 月 1 日現在で所有期間が 5 年を超えるもの
・短期譲渡所得：譲渡した年の 1 月 1 日現在で所有期間が 5 年以下のもの

それぞれの具体的な税率と譲渡所得税の計算式を見てみましょう。

■譲渡所得税の計算方法
・長期譲渡所得：譲渡所得税＝譲渡所得×約 20%(所得税 15.315％*＋住民税 5％)
・短期譲渡所得：譲渡所得税＝譲渡所得×約 40%(所得税 30.63％*＋住民税 9％)
*2037 年までは所得税（長期 15%、短期 30%）に対し特別復興支援税 2.1％が課税

最新情報は国税庁のHPにてご確認ください。

国税庁 (nta.go.jp)

3000 万円の特別控除が受けられる要件

元々自分が住んでいたが今は空き家となっている家、親から相続した空き家については譲渡所得から 3,000 万円を控除することができる「3,000 万円の特別控除」があります。

ただし、免除を受けるためには、以下の要件を満たしている必要がありますので、確認しておきましょう。

■元マイホームの空き家
住まなくなった日から 3 年目を経過する日の属する年の 12 月 31 日までに売却すること

■相続した空き家
相続した日から 3 年目を経過する日の属する年の 12 月 31 日までに売却すること

2023 年 12 月 31 日までに売却すること
1981 年 5 月 31 日以前に建築された建物であること
相続から売却までの間に賃貸などに出していないこと

また、これらの控除を受けるためには、空き家を売却した翌年に確定申告を行う必要があります。
いずれにせよ、3 年以内の年末までに売却することが節税のポイントの 1 つです。
使用する予定のない空き家をお持ちの場合は、早めに売却を検討されることをお勧めします。

まとめ

・空き家を所有しているだけで、固定資産税や都市計画税が課税されます。放火や不審者の危険はもちろん、長期間放置すると「特定空き家」として固定資産税が高額になることも！
使う予定のない空き家は早めに売却して管理や税金から解放されましょう。空き家になってから 3 年以内に売却すると、売却時に優遇措置を受けられる場合があります。

・空き家の売却方法には、①中古戸建として売却する方法と、②空き家を解体して更地として売却する方法があります。空き家をそのまま売却する方が手間も時間もかかりませんが、古い空き家の場合、解体して更地にすることで、早く高く売却できるケースが多いです。
ただし、更地にすると固定資産税が高くなったり売却時税金優遇期間が短くなったりなどのデメリットもあるので注意が必要です。

・空き家を売却するには、まず査定で相場を確認し不動産会社と媒介契約を結びます。購入希望者が現れ、内覧や価格交渉を経て不動産売買契約を締結し、決済が終われば物件を引き渡します。不動産登記や固定資産税の内容を確認する書類が必要になりますので、不動産会社の担当者に作成を依頼してください。売却費用には、不動産仲介手数料、登記費用、印紙代等が含まれます。また、土地の測量費や建物の解体費用は売主負担となります。

・もう住んでいない古い空き家であっても、売却益（譲渡所得）があれば譲渡所得税（譲渡所得に所得税と住民税を課税したもの）がかかりますので注意が必要です。また、一定の要件を満たし、売却の翌年に確定申告を行うと、税金の優遇措置を受けることができる場合がありますが、空き家になってから・空き家を相続してから「3 年以内の年末までに売却する」というのが条件の一つなので、こちらもチェックしておきましょう。
長期間放置された空き家がある場合は、早めに売却することをおすすめします。

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