家を売りたいけど残債が…、 残ったローンをどう清算するの？

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

住宅ローンの残債があっても、引っ越しや住み替え、離婚など、さまざまな理由で家を売らなければならない場合があります。残債がある家もポイントを押さえれば売却できます！

今回は、住宅ローンで残債のある家を売る方法のお話です。
売却代金でローンの残債を完済できる場合とできない場合、住み替えで売却する場合について説明します。

住宅売却と残債・抵当権との関係について

ポイントを押さえれば、住宅ローンの残債が残っている家でも売却することができます。

売却のためのポイントは「引き渡し時に抵当権を外す」こと。

金融機関の住宅ローンを利用して購入した住宅には、抵当権があります。
ローンを完済できない場合、家は差し押さえられ競売にかけられます。

家を売却するためには、この抵当権を外す必要があり原則として、ローンを完済することで抵当権を解除することができます。

返済する資金がない場合、売却代金で補填できますか?

売却前に、不動産を完済する資金がない場合はどうなりますか?
家を売却したお金で住宅ローンを完済し、抵当権を外せるならば売却活動中や売買契約時に残債があっても売却することができます。

このため、ローンの残債を売却代金で完済することを検討する人も多いでしょう。
ただし、気をつけたいのは「売却価格＝手元に入るお金ではない」ということです。

不動産を売却する際には、不動産会社に支払う印紙代や登記費用、仲介手数料など、さまざまな手数料が発生します。
住宅ローンの一括返済には、元本の他に繰り上げ返済手数料が必要です。

売却代金から、これらの手数料を差し引いた残りが手元に残るお金となり、完済できない場合は、自己資金や借入金とは別に資金を用意する必要があります。住宅を売却し引っ越さなければならないのに、ローンが残るといった状況はできるだけ避けたいところです。

残りのお金で住宅ローンの残債を完済できるかどうか、しっかりとしたシミュレーションが必要です。

不動産売却に関わる抵当権や手数料についてはこちらでも詳しくご紹介しています！
家を売るとき、抵当権がある場合に知っておくべきこと
家を売る際の手数料や諸費用を詳しく解説！

ローンを返済できなくなった場合、残債はどうなりますか？

資金繰りが悪化しローン滞納の状態が続いた場合は、売却金や自己資金でローンを完済できない場合でも、専門の不動産会社に依頼し「任意売却」という方法で抵当権を外して物件を売却することができます。

任意売却による収益はローンの残額を支払うために使用され、支払いきれずに残った分は保証会社に対し借金返済という形で分割返済を続けることになります。

任意売却は、不動産を売却する方法ではなくローンを返済できなくなった場合に、債権者が債権回収するための最後の手段です。

売却価格は通常の売却価格よりも低くなり、債権回収会社の履歴（いわゆるブラックリスト）に記録され、支払いが完了した後も新しいローンなどの審査が厳しくなります。

売却金や自己資金がローン残高に達しないという理由だけで選ぶのはおすすめできません。

住み替えするならば、知っておきたいこと

住み替えのために売却する際、「売却代金ではローンの返済ができず売却を諦める」というのは早いかもしれません。

売却代金でローンを完済することが難しい場合は、この方法をご検討してください。

・カードローンなど無担保ローンを利用する
・住み替えローンを利用する
・親族から資金を借りる
・繰り上げ返済でローン残債を減らす

その中でも、住み替えで家を売却する方が多く利用する方法が「住み替えローン」です。
現在の住宅のローン残高を、新居購入の住宅ローンに組み入れるローンです。
住み替えローンを利用すれば、今の家の残債が残っていても売却できます。

ただし、あくまで住み替えが条件なので、新居の契約がローン契約のための条件となります。

その上で、売却の予定があり売却価格が決まらないと、ローンの契約金額が決まらないため、スケジュールとタイミングの調整がシビアなものになりますので、経験豊富な不動産業者に相談することをお勧めします。

また、新居の購入費用＋旧宅の残債となるので、新しいローンの額が増加し審査が厳しくなります。
毎月の返済額が高額になりますので、返済計画をしっかり立ててから申し込んでください。

残債がある家を売却するときの節税ポイント

不動産の価格は、時間の経過とともに下落するため、売却価格が購入価格よりも低くなるのは当然です。

同じ価格で売れたとしてもほとんどの場合、購入にかかった費用や販売手数料を差し引くとマイナスになります。このマイナスの金額を譲渡損失といいます。

譲渡損失＝売却価格－（取得費＋譲渡費用） ※マイナスになる場合

ローン残高のある家を売却して譲渡損失が出た場合、確定申告をすることで税額控除を受けることができます。

■居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
ローン残高のあるマイホームを売却し、譲渡損失（住み替えを除く）が発生した場合に、その損失額を所得税計算から控除できる特例です。

金額は【ローン残債－譲渡価格】を上限としますが、給与など他の収入と合算して 3 年間繰り越して控除することができます。

【条件】
・5 年以上所有していた居住用住宅の売却
・その年の年間の合計所得金額が 3000 万円以下

譲渡所得（売却益）や住み替えの場合など、所得税を節税できる制度がいろいろありますので、よく理解して確定申告を忘れないようにしてください。

マイホーム売却時のその他の所得控除等についてはこちらでもご紹介しています！
不動産の売却益とは？計算法やかかる税金、節税対策について
家や土地を売却する時の確定申告を確認しましょう！

最新情報は国税庁のHPにてご確認ください。

国税庁 (nta.go.jp)

まとめ

・ローンが残っている家でも、抵当権を外すことができれば売却できます。抵当権を外すには、ローンを引き渡し時に完済する必要があります。一般的には、家の売却益に自分の資金を加えてローンの残りを完済します。

・延滞が続く場合は、「任意売却」という方法で売却します。これは、債権回収の最終手段であり、売却時にローン返済の目処が立たなくても、抵当権を抹消して物件を売却することができます。任意売却後、売却代金で残債の一部を返済し、残りを分割で返済していきます。

・住宅の売却代金がローン残高に達しない場合でも、住み替えによる売却なら「住み替えローン」を利用できます。旧宅のローン残高を新居の住宅ローンに組み入れるローンです。売買契約が成立することを前提とした審査となるためタイミングがシビアで、借入金によっては月々の返済額が大きくなりますのでご注意ください。

・残債のある住宅を売却して売却損失が出た場合、確定申告をすることで税金の控除を受けることができます。譲渡損失の特例では、他の所得も通算し、年間繰り越し控除ができるので確定申告を忘れずに行ってください。

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