不動産を売却、契約する際に気を付けること

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

不動産売却では、大きな金額が動く取引なので緊張するのではないでしょうか。
基本的に一度契約を交わしてしまうと、自分の都合で「やめます」とは言えませんので、契約内容をよく確認して納得した上で契約を進めましょう。

今回は、不動産を売却する際に特に、契約時の注意点についてのお話です。

売買契約が解約されるときの心得、解約されないためのポイント、売主が知りたい契約のチェックポイント、契約不適合責任についてご紹介します。
（※2020 年 4 月から「瑕疵担保責任」が廃止され、代わりに「契約不適合責任」が新設されました）

不動産売買契約を解約できるときと解約されないためのポイント

大きな金額が動く、不動産の売買契約。

一度契約したら、一方の都合で「やっぱりやめた」で契約を解除することはできません。
ただし、いかなる場合でもキャンセルが絶対にできないというわけではなく、以下の場合はキャンセルが可能です。

手付金放棄による解除

相手方が契約の履行を開始する前であれば、手付金を放棄することにより契約を解除することができます。
買主の場合は手付金をそのまま売主に支払い、売主の場合は手付金を倍にして買主に返金します。

危険負担による解除

「津波で家屋が流された」「隣家から延焼した」など、売主の責任によらない原因で契約を履行できなくなった場合は、契約を解除することができます。

契約違反による解除

例えば、売主が物件の引き渡し準備を行ったのに買主が残金を支払わない場合や、残金を精算しても売主が物件を引き渡さない場合は、まず相手方に連絡を取り契約履行の催告をした上で、契約違反の状態が解消されない場合、契約違反による解約が可能です。
契約違反の内容によっては、違約金を支払う場合もあります。

住宅ローン特約による解除

住宅ローンを利用して決済する予定で住宅ローン審査が通らなかった場合は、解約することができます。また、契約書へ住宅ローン特約の定めを盛り込む必要があります。

合意による解除

理由の如何を問わず、売主・買主双方の合意があれば、契約を解除することができます。いずれにせよ、契約が解除されてしまうと相手に迷惑がかかります。契約を締結する前に、必ず契約内容やお互いの状況を確認し納得の上で契約を結びましょう。

売主も知っておきたい、売買契約書のチェックポイント

具体的な契約内容は、不動産売買契約書に記載されています。
不動産の売買契約書は、不動産会社（宅地建物取引業者）が作成しますが、業者任せにせず必ず内容を確認して理解しておきましょう。

特に下記の点は、忘れずにチェックしましょう。

【1】契約の当事者（売主・買主）の名前と住所
【2】住所や面積など売却する不動産の概要
【3】売却金額、支払い方法、支払時期
【4】手付金の金額、手付金放棄による解除について
【5】物件の引き渡し、登記変更の日時
【6】抵当権抹消がされていること
【7】塀や庭木、照明やエアコンなどの設備・備品の内容や状態について
【8】固定資産税の負担割合、計算の起算日などについて
【9】契約解除の可能性（危険負担、契約違反、ローン特約、契約不適合責任など）

ポイントは、「売買条件が明確かどうか」です。「どの住宅がどのような条件で引き渡されるのか」「誰が何をどの程度負担するのか」が明確に書かれているなど、一つ一つ理解することが重要です。

売主負担が増える？契約不適合責任とは

不動産の売買契約では、売主が一定期間「契約不適合責任」を負うことになっています。

契約不適合責任とは、あらかじめ目的物に対して取り決めた種類や品質、数量に関して、契約内容に適合しない引き渡しをおこなった場合につき、売主側で負担する責任を指します。 かつての民法では瑕疵担保責任とされていた契約不適合責任は、2020年4月施行の改正後民法で定められた制度となっており、債務不履行責任の一つとされています。

例えば、販売時や購入時に気をつけていても気付かなかった雨漏りやシロアリ被害などが対象となります。
不動産の売却、または引き渡し後に発見された場合、売主は買主の要求に応じて、その物件を修理または損害賠償をしなければなりません。修理しても生活できない場合は、契約が解除になることもあり得ます。
責任期間は原則として、「不適合を知った時から1年」です（民法第566条、第637条第1項）。 責任期間に関する民法の定めは「任意規定」であるため、特約による排除が認められます。 ただし、新築住宅については、「品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）」における特則が存在します。
中古物件の売買では、その不具合が売却前にあったのか、売却後の劣化によるものなのか判断が難しいものです。多くの場合、物件の引き渡し後、2～3 ヶ月の期間が設定されています。

まとめ

・不動産の売買契約は一度成立すると、一方的に解約することはできません。ただし、天災等により契約を履行できない場合、契約違反があった場合、または住宅ローンが通らない場合は、双方の合意により契約を解除することができます。契約の履行が開始される前に、手付金を放棄することにより契約を終了することができます。

・契約の詳細は契約書に記載されます。売買契約書は不動産会社が作成することがほとんどですが、契約の当事者、物件の概要、手付金や売買代金の金額、支払い方法、支払時期、契約解除に関する内容についてはしっかり確認して理解しておきましょう。

・不動産取引では、契約不適合責任は売主にあります。物件引き渡し後一定期間は、売却後に発見された欠陥の修理・損害賠償は売主の責任となります。修理しても生活できないような欠陥がある場合は、契約が解除になる可能性もあります。

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