借地権が設定されている土地の売却方法と価格の目安について

はじめに

こんにちは、エステートプランです！

すでに借り手（借地人）がいる底地を、「売ることはできるの？」と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。
結論からいうと、底地の売却は可能です。
ただし、一般的な更地と比べると利用制限があるため、市場価格より低い金額になるケースが多いといわれています。

今回は、福岡市・北九州市で底地を売却する際の主な方法やポイント、価格の目安、税金について、不動産実務の視点から分かりやすく解説します。

底地の売却が難しいといわれる理由

借地権（しゃくちけん）が設定された土地のことを底地（そこち）といいます。
借地権とは、地代を支払って他人の土地を借り、その上に建物を所有できる権利を指します。現在の日本では主に、借地借家法（1992年施行）に基づく借地権が利用されています。
このような土地では、「土地の所有者：地主」と「土地を借りて建物を所有する人：借地人」に権利関係が分かれています。
つまり、土地の所有権と利用権が別の人に分かれている特殊な不動産なのです。

そのため第三者が底地を購入しても、以下のような制約があります。
・借地人の同意なしに土地を自由に利用できない
・建物の解体や立ち退きを求めるには「正当事由」が必要
・地代収入はあるが、収益性は高くないケースが多い

また、実務では地代の滞納や無断増改築、契約内容を巡るトラブルといった問題が起こることもあります。
このような事情から、底地は通常の土地と比べて買主が見つかりにくい不動産といわれています。
福岡市や北九州市でも、長年の借地関係が続いている住宅地では同様の相談が少なくありません。

底地を売却する主な方法

底地は一般の土地より売却が難しい傾向がありますが、方法を選べば売却は十分可能です。
誰に売るかによって、価格・売りやすさ・手続きの難易度が大きく変わりますので、主な方法を順番に解説します。

借地人に購入してもらう

もっとも成立しやすく、比較的高い価格になりやすい方法が借地人への売却です。
借地人が土地を購入すれば、次のようなメリットがあり双方にとって合理的な解決策になるケースが多いです。
・土地と建物を完全に所有できる
・建て替え・増築が自由になる
・将来、通常の住宅として売却できる

売却のポイント

借地人に提案する場合、そのタイミングも重要です。
・建物の建て替え相談を受けたとき
・借地権付き建物の売却相談があったとき
・契約更新のタイミング

特に福岡市の住宅地では、世代交代のタイミングで土地購入の話がまとまるケースも多く見られます。

底地と借地権を交換する（底借交換）

地主と借地人が、底地と借地権の一部を交換する方法を「底借交換」と呼びます。
例えば土地を分筆（分割）し、一部は地主の完全所有、一部は借地人の完全所有という形に整理します。
この方法では、互いに自由に利用できる土地ができ、第三者へ売却しやすくなるというメリットがあります。

また、一定の条件を満たせば税務上「交換特例」が適用され、譲渡所得税が課税されない場合もあります（国税庁通達）。

売却のポイント

底借交換では次の手続きが必要です。
・土地の分筆登記
・所有権移転登記
・評価額の調整
そのため、不動産会社や司法書士・弁護士などの専門家の関与が不可欠です。

借地人と協力して同時売却する

借地人も土地を手放したい場合には、底地と借地権を同時に売却する方法もあります。
この場合、買主は、借地権の制限、地主との契約などを気にする必要がなくなり、通常の土地として購入できます。
そのため、条件が良ければ福岡市内の住宅地では一般の土地と近い価格で売れる可能性もあります。

売却のポイント

同時売却では、地主と借地人の協力が必須です。
売却益の分配、契約条件、売却タイミングなどを事前に話し合い、トラブル防止のため不可分一体の契約（双方の契約がセットになる契約）にするのが一般的です。

不動産投資家など第三者に売却

底地は利用制限があるため、一般の住宅購入者には敬遠されがちですが、投資家にとっては地代収入を得られる資産として評価されることもあります。
特に地代が安定している、借地契約が明確、滞納がないなどの条件が整っている場合は売却の可能性があります。

売却のポイント

第三者へ売却する場合は、借地契約書、地代の支払い状況、境界の確認などを整理しておくことが大切です。

底地専門の買取業者に売却する

借地人との交渉が難しい場合や、早く手放したい場合は、底地専門の買取業者に売る方法もあります。
この方法は、スピードが早い、契約手続きがシンプルというメリットがありますが、価格は市場相場より低くなることが一般的です。

底地の売却価格の目安と売却時にかかる税金について
底地は物件ごとに条件が大きく異なるため、明確な相場はありません。
一般的な目安としては次の通りです。

売却方法 価格の目安
借地人に売却 更地価格の40〜50％程度
第三者へ売却 更地価格の20〜30％程度
買取業者へ売却 更地価格の10〜20％程度

ただし、福岡市中心部など土地需要が高い地域では、これより高く評価されるケースもあります。

路線価から底地の評価額を計算する方法
土地に含まれる借地権の割合は国税庁が公表している
「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」で確認することができます。

また、相続税路線価を利用すると、底地の評価額を簡易的に計算することも可能です。
計算式　底地評価額 ＝ 更地評価額 ×（1 − 借地権割合）

【計算例】
次の条件を例に考えてみます。
路線価：14万円
面積：100㎡
借地権割合：60％

まず更地としての評価額を計算します。
更地評価額
14万円 × 100㎡ ＝ 1,400万円
次に底地の評価額を求めます。
底地評価額
1,400万円 ×（1 − 0.6）＝ 560万円
ただし、この計算はあくまで税務上の評価の目安です。
実際の売却価格は、借地契約の内容や借地人との関係、立地条件などによって大きく異なる場合があるため注意が必要です。

底地売却でかかる税金
底地を売却して利益が出た場合、譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得税とは、不動産売却益に対して課税される所得税、住民税、復興特別所得税（2037年まで）を合わせたものです。
課税対象となる利益（譲渡所得）は次の計算式です。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）

さらに、所有期間によって税率が変わります。

短期譲渡（5年以下）・・・約39％
長期譲渡（5年超） ・・・約20％

※2025年時点の税制

まとめ

底地とは借地権が設定された土地で、土地の所有者と利用者が異なるため、通常の土地より売却が難しい傾向があります。
主な売却方法は次の通りです。
・借地人へ売却
・底借交換
・借地権と同時売却
・投資家へ売却
・底地専門の買取業者へ売却

売却価格はケースによって大きく変わりますが、更地価格の10〜50％程度が目安とされています。
福岡市や北九州市のように住宅需要が高い地域では、借地人との交渉や同時売却などの方法を選ぶことで、より有利な条件で売却できる可能性もあります。

底地は権利関係が複雑な不動産のため、売却を検討する場合は、底地の取扱い経験がある不動産会社に相談することが重要です。

エステートプランでは、北九州・筑豊・京築・朝倉・福岡エリアでの不動産に関する無料相談を提供しています。売却、処分、住み替え、税金に関することなど、不動産に関するどんなご相談でもお気軽にご連絡ください。