住宅ローンで後悔しないために～失敗例から学ぶ注意点【借入前編】
はじめに
こんにちは、エステートプランです！
住宅ローンは、商品によっては最長35年、近年では50年に及ぶケースもあり、借入時の判断が将来の家計に長期間にわたって影響を及ぼします。
将来のライフプランを十分に考慮せずに進めてしまうと、後になって「想定外だった」と感じる場面も少なくありません。
後々住宅ローンで後悔しないために注意すべきポイントを、よくある事例をもとに解説します。今回は「借入前編」です。
住宅ローン借入前に関する失敗例
住宅ローンは、申し込み前の行動や資金状況によって、審査結果や借入可能額が大きく左右されます。「なぜ希望通りに借りられなかったのか」を知ることで、事前に回避できるポイントが見えてきます。
① 住宅購入前に自動車ローンを組んでいた
住宅ローン審査では、「返済負担率」が重要な指標となります。
返済負担率とは、年収（税込）に占める年間返済額の割合を示す指標で、多くの金融機関では30〜35％程度を上限としています。
例えば、年収500万円で返済負担率35％の場合、年間返済額の上限は175万円となります。
金利1.3％前後を想定すると、借入可能額はおおよそ4,800万円前後となります。
ここで注意すべきなのは、年間返済額には住宅ローン以外のすべての借入が含まれる点です。
自動車ローンや奨学金、クレジットカードの分割やリボ払い、スマートフォン端末代の分割払いなども対象になり、住宅ローンの借入可能額が大きく減少したり、審査自体が厳しくなることがあります。
実際に「希望額に届かなかった」「返済負担率が理由で否決された」というケースも珍しくありません。
住宅購入を検討している方は、購入予定がある段階で新たなローンを組むことは極力避け、既存の借入についても整理しておくことが重要です。
② クレジットカードやローンの延滞履歴があった
住宅ローン審査では、「個人信用情報」が厳格に確認されます。
これは、過去のローン契約やクレジットカードの支払い状況などが記録された情報で、金融機関は必ず照会を行います。
長期延滞や延滞の繰り返し、また過去5年以内に債務整理（任意整理・個人再生など）の履歴がある場合、審査通過は極めて難しくなります。
特に注意したいのが、スマートフォンの端末代金を分割払いしている場合、ローン扱いとなるため、滞納があると信用情報に登録されます。
「少額だから大丈夫」と軽視していた延滞が、住宅ローン審査に影響することもあります。
住宅ローンを検討する前に、一度ご自身の支払い状況を見直し、延滞がないか確認しておくことが大切です。
③ 住宅ローンにかかる諸費用を想定していなかった
住宅購入時には、物件価格とは別に「諸費用」が発生します。
諸費用とは、税金や各種手数料、保険料などを指し、中古住宅では物件価格の6〜10％、新築住宅では3〜7％程度が一般的な目安です。
特に金額が大きくなりやすい主な諸費用
〈融資手数料〉
住宅ローン契約時に金融機関へ支払う事務手数料です。
ネット銀行では「借入額の2.2％（消費税込）」とするケースが多く、3,000万円の借入で約66万円となります。
一方、都市銀行や地方銀行では、数万円程度の定額型を採用している場合もあります。
〈保証料〉
保証会社に保証を依頼するための費用です。
万が一返済が滞った場合、保証会社が金融機関へ残債を立て替えますが（代位弁済）、返済義務が免除されるわけではありません。
保証料には、
・借入時にまとめて支払う「一括前払い型」
・金利に上乗せして支払う「金利上乗せ型」
の2種類があります。
一括前払い型は、借入1,000万円あたり約20万円が目安で、3,000万円なら約60万円が必要です。初期費用は高くなりますが、総返済額は抑えられます。
諸費用の具体例（新築一戸建ての場合）
例として、福岡市で4,000万円の新築一戸建てを購入し、3,000万円の住宅ローンを利用した場合を見てみましょう。
・融資手数料・保証料：約63万円
・印紙税：2万円
・火災保険料：約20万円
・団体信用生命保険料：0円（多くは金利に含まれる）
・登録免許税：約12万円
・司法書士報酬：約5万円
合計すると、約100万円前後の諸費用が必要となります。
近年では諸費用を住宅ローンに組み込める商品もありますが、その分、毎月の返済額は増加します。
無理のない返済計画を立てるためにも、諸費用は可能な限り自己資金で賄う前提で検討することが重要です。
まとめ
住宅ローンの失敗は、借入後ではなく「借りる前」の段階で決まってしまうケースも少なくありません。
物件選びと同時に、住宅ローンの準備を計画的に進めることが、後悔しない住まい購入への第一歩です。
次回は、住宅ローン契約時に注意したいポイントについて解説します。
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