北九州・福岡の不動産相続の手引き
不動産相続の基本と
進め方のポイント

1.初めての不動産相続で押さえておきたい基本知識

ここでは、不動産相続を進めるうえで知っておきたい「相続分の決め方」「不動産の分割方法」「相続税評価の算出方法」について解説します。

1-1.相続分を決める3つの方法

誰がどの財産をどれくらい相続するかを決める方法は、大きく3つに分けられます。
「遺言書がある場合」は遺言書の内容に従う相続となり、「遺言書がない場合」は相続人全員で話し合って決める遺産分割協議による相続になります。

なお、「法定相続分（法律で定められた割合）にそのまま従うケース」は、実際にはあまり多くありません。

【不動産の主な相続方法と概要】

—— 法定相続人と法定相続分

法定相続人の範囲は、配偶者が最も優先され、その次に「子（または孫などの代襲相続人）」「直系尊属（父母）」「兄弟姉妹（または甥・姪）」の順で権利が認められています。

法定相続分の割合は次の通りです。

1-2.不動産の分割方法

複数の相続人で不動産を引き継ぐ場合、その分け方には4つの方法があります。どの方法を選ぶかは、財産の内容や相続人の意向によって異なります。

【4つの分割方法と特徴・向いているケース】

1-3.不動産の相続税評価の算出方法

相続した不動産の評価額（相続税評価額）は、「土地」と「建物」で計算方法が異なります。

• 土地：主に「路線価方式」で評価します。ただし、路線価が設定されていない地域では「倍率方式」を用います。
• 建物：固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。

【不動産の評価方法と概要】

2.不動産相続にかかる主な税金・費用と活用できる控除制度

2-1.不動産相続で発生する主な税金・費用

相続の際にかかる税金や費用の中で、特に負担が大きくなりやすいのが相続税です。ただし、相続税は「相続した財産の評価額」など資産の総額によって発生の有無が決まります。
つまり、基礎控除額を超えた場合のみ課税対象となります。

【不動産相続時にかかる主な税金・費用一覧】

2-2.不動産相続で活用できる主な控除制度

相続税の計算では、まず「基礎控除」が無条件で適用されます。そのほかにも、条件を満たせば大幅に課税額を抑えられる特例があります。特に効果が大きいのは「小規模宅地等の特例」です。

ただし、控除の適用可否は個々の状況によって異なるため、税理士など専門家への相談が安心です。

【主な控除制度と控除額の目安】

3.不動産相続の流れと必要な手続き

相続が発生したら、期限内に必要な手続きを順を追って進めることが大切です。各段階では、弁護士・司法書士・税理士などの専門家に依頼することもできます。

相続発生から完了までの主な流れ

司法書士は、不動産相続において特に頼りになる存在です。相続人間で争いがない場合、手続きの大部分をスムーズかつ比較的低コストで依頼できます。
弁護士は、相続人間で争いが生じた場合に交渉や訴訟の代理を担当します。
税理士は、相続税や所得税などの税金面でのサポートを受けたい場合に適しています。

3-1.「できるだけ早く」行うべき手続き

①遺言書の確認・検認

相続の第一歩は「遺言書の有無の確認」です。
遺言書がある場合、原則としてその内容に基づいて相続が行われます。遺言書の種類には以下の3つがあります。

• 自筆証書遺言
• 公正証書遺言
• 秘密証書遺言

このうち「公正証書遺言」以外の2種類は、家庭裁判所での検認手続きが必要です。検認を経ずに開封すると、5万円以下の過料が科される可能性があります。

②法定相続人の確定（弁護士・司法書士等に依頼可）

遺言書がない場合、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取得し、親族関係をすべて確認します。
弁護士・司法書士のほか、税理士や行政書士にも依頼可能です。

③相続財産の調査（弁護士・司法書士等に依頼可）

法定相続人の確定と並行して、被相続人の財産を調査します。
預貯金・不動産・株式などのプラスの財産だけでなく、借入金・未払い税金といったマイナスの財産も漏れなく把握することが重要です。
不動産の有無は、市区町村から届く「固定資産税の納税通知書」で確認できます。

④遺産分割協議（弁護士に依頼可）

遺言書がない場合、相続人全員で財産の分け方を話し合います。意見の対立やトラブルがある場合には、弁護士に代理交渉を依頼することができます。

3-2.「3ヵ月以内」に行う手続き

⑤限定承認・相続放棄の申述（主に弁護士に依頼）

被相続人に多額の負債がある場合、相続を「限定承認」または「放棄」する手続きを行います。
申述は家庭裁判所への申請が必要で、代理申請は弁護士のみが可能です。
司法書士は書類作成まで対応可能です。また、税負担の面からどちらが有利かを判断する際には税理士の助言も有効です。

3-3.「4ヵ月以内」に行う手続き

⑥準確定申告（税理士に依頼）

被相続人が事業所得や不動産所得を持っていた場合、相続人が代わりに準確定申告を行います。
これは、亡くなった年の1月1日から死亡日までの所得に対する申告で、相続発生から4ヵ月以内が期限です。

3-4.「10ヵ月以内」に行う手続き

⑦遺産分割協議書の作成

複数の相続人がいる場合、協議の結果を「遺産分割協議書」にまとめます。
弁護士・司法書士のほか、税理士や行政書士でも対応可能です。

⑧相続税の申告（税理士に依頼）

財産総額が基礎控除額を超える場合、相続税の申告が必要です。
申告と納付の期限は相続開始を知った翌日から10ヵ月以内。遅延や不足があると延滞税・加算税が課されるため注意しましょう。

3-5.「1年以内」に行う手続き

⑨遺留分侵害額請求（弁護士に依頼）

「遺留分」とは、法律で保障された最低限の取り分のことです。
他の相続人が遺言や贈与によってその分を侵害している場合、遺留分権利者は侵害額請求を行うことができます。
この手続きは、相続開始を知った日から1年以内が期限で、弁護士のみが代理できます。

参照：裁判所「遺留分侵害額の請求調停」

3-6.「3年以内」に行う手続き

⑩相続登記（司法書士に依頼）

不動産が含まれている場合、名義変更（相続登記）が必要です。
2024年4月1日から義務化されており、相続登記を完了しないと不動産の売却や担保設定はできません。
手続き期限は、遺産分割協議の成立日から3年以内です。

参照：東京法務局「相続登記が義務化されました（令和6年4月1日開始）」

4.北九州市で相続した不動産を上手に売却するコツ

4-1.【市場背景】北九州市における相続不動産の特徴

北九州市は、人口構成や地域特性の影響により、相続不動産が発生しやすいエリアの一つです。主な特徴は次のとおりです。

高齢化率の高さ

北九州市は政令指定都市の中でも特に高齢化が進んでおり、相続が発生する件数も比較的多い傾向にあります。

空き家率の高い地域が存在

八幡西区・若松区・門司区などでは築年数の古い戸建住宅が多く、相続後に長期間放置されている空き家も少なくありません。

遠方に住む相続人の増加

実家を相続したものの、地元へ戻る予定がない子世代が増えており、不動産の管理や売却に悩むケースが増加しています。

4-2.【課題とニーズ】相続不動産に関する主な相談内容

相続後の不動産は、権利関係や手続きの複雑さから多くの課題が発生します。代表的な相談内容をまとめると次のとおりです。

4-3.不動産会社を選ぶポイント

相続不動産の売却を成功させるには、専門知識と実務経験を備えた不動産会社を選ぶことが重要です。
特に以下のようなサポート体制が整っている会社がおすすめです。

ワンストップ対応が可能な会社

司法書士の紹介による相続登記、遺品整理・家財処分、残置物付きの買取など、複数の手続きを一括で任せられる体制が整っていると安心です。

遠方相続人へのサポートが充実

現地立ち会い不要のオンライン査定、郵送での契約書手続き、Zoomなどを活用したリモート相談が可能な会社であれば、遠方に住んでいてもスムーズに進められます。

買取保証や直接買取に対応している会社

「時間をかけて高く売る」仲介と、「早く確実に現金化する」買取の両方を提案してくれる会社なら、希望や状況に合わせて最適な売却方法を選べます。

4-4.失敗しないための不動産売却5つのポイント

不動産の売却は人生の大きな決断の一つです。少しの工夫や準備によって、結果が大きく変わることもあります。
ここでは、相続不動産を納得のいく形で売却するためのポイントを紹介します。

1. 売却の目的とスケジュールを明確にする

   「なぜ売るのか」「いつまでに売りたいのか」を整理することで、適切な売却方法を選べます。
   早く現金化したい場合は「買取」、時間をかけて少しでも高く売りたい場合は「仲介」が適しています。

2. 適正な価格を把握する

   相場から離れた価格設定では売れ残る原因になります。複数社に査定を依頼して比較し、価格の根拠を明示してくれる会社を選ぶことで、納得感ある取引ができます。

3. 第一印象を整える

   内覧時の印象は非常に重要です。掃除や整理整頓を行い、明るく清潔感のある状態にしておくと好印象につながります。
   家具や荷物を減らし「生活感」を抑えることで、買主が自分の暮らしを想像しやすくなります。

4. 建物の状態を把握しておく

   雨漏りやシロアリ被害など、劣化や不具合がある場合は事前に確認しておきましょう。
   必要に応じて修繕を行うか、そのままの状態で売却するかを判断し、説明責任を果たすことがトラブル防止につながります。

5. 信頼できる不動産会社を選ぶ

   地域の市場を熟知し、実績のある会社を選ぶことが成功の鍵です。
   対応の丁寧さや誠実さ、売却方針・広告戦略の説明が明確であるかを確認し、安心して任せられるパートナーを選びましょう。

5.不動産相続に必要な書類と入手先一覧

不動産の相続手続きは、大きく分けて「登記手続き（名義変更）」と「相続税の申告手続き」の2種類があります。
どちらも必要な書類が多く、入手先が異なるため、事前に整理しておくことが大切です。

5-1.登記手続きに必要な書類と入手場所

不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する際には、以下の書類が必要となります。市役所や法務局など、発行元もあわせて確認しましょう。

【登記手続きに必要な主要書類と入手先】

5-2.相続税申告手続きに必要な書類と入手場所

相続税の申告を行う際には、相続人・財産・遺産分割の内容に関する多くの書類が必要です。
以下は主な書類とその入手先です。

【相続税申告に必要な主要書類と入手先】

—— 手続きの難易度と専門家への依頼について

相続税の申告は、必要書類が多く計算も複雑なため、実際には約8割以上の方が税理士に依頼しているといわれています。

相続の内容が複雑な場合や、不動産が複数ある場合は、早い段階で税理士・司法書士などの専門家に相談しておくと安心です。

6.北九州市・福岡市での不動産相続に必要な書類の入手先

市役所

法務局

7.北九州市・福岡市で相続の相談ができる公的機関・専門士業

7-1.公的機関

北九州市役所

北九州市では、ご家族が亡くなられた際に必要となる手続きを、複数の窓口を回ることなく一括で行える「おくやみコーナー」を設置しています。
また、弁護士や司法書士などの専門家による無料相談も実施されています。

• おくやみコーナー（総務市民局市民部区政推進課）
• 暮らしの相談

福岡市役所

福岡市でも、ご遺族の負担軽減を目的に「ご遺族サポート窓口」が設置されています。また、専門家による「市民相談」も定期的に実施されています。

• ご遺族サポート窓口

7-2.士業別の主な相談先と対応内容

相続の内容やトラブルの有無によって、相談すべき専門家が異なります。以下は、目的別の相談先の目安です。

ワンポイント

北九州・福岡エリアでは、各市の「無料法律相談」や「おくやみ窓口」を活用することで、
初期費用をかけずに専門家へ相談することができます。
特に不動産が関わる相続は、司法書士と税理士の連携が成功の鍵です。